Im nunmehr veröffentlichten Urteil vom 18. Januar 2017, Az. VIII ZR 17/16 musste sich der BGH mit einem Fall aus München beschäftigen. Die Mieter wohnten in dem Haus seit 1993, zuletzt für rund 1050 Euro Warmmiete. Die Vermieter hatten 2011 wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieter gaben die Wohnung aber erst eineinhalb Jahre später zurück. Die Miete und die Heizkosten zahlten sie in dieser Zeit wie vertraglich vereinbart weiter.
Die ortsübliche Miete war deutlich höher als die vertraglich vereinbarte. Der BGH hielt dazu fest:
„Die Kläger können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den Beklagten entrichtete vereinbarte Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB), sondern weitegehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB) verlangen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) bestimmt.“
Es ist nach dem BGH gerade nicht auf die Mieten der letzten vier Jahre nach § 558a BGB abzustellen. Dies birgt Gefahren für den Mieter und Chancen für den Vermieter. Die ehemaligen Mieter mussten mehrere tausend Euro nachzahlen.
Die Rechtsprechung gilt auch dann, wenn gar keine Neuvermietung erfolgen soll, sondern die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ausgesprochen wurde. Der BGH kommt letztendlich zum Ergebnis, dass sich der Anspruch aus §546a Abs. 1 Alt. 2 BGB auf die Marktmiete richtet und es dabei auch nicht von Belang ist, ob der Vermieter das Mietverhältnis, wie hier, wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Mietsache in Zukunft selbst nutzen will.
Dies beutetet für Mieter, die sich gegen eine Kündigung wehren, dass sie möglicherweise ein erhebliches finanzielles Risiko eingehen. Dies trifft insbesondere auf kostengünstige Altverträge zu. Eine Räumungsklage kann sich viele Monate hinziehen. In diesem Fall könnte eine hohe Nachzahlung vom Vermieter geltend gemacht werden.
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