Mietrecht nach Beendigung des Mietverhältnisses
Mieter zieht nach Kündigung nicht aus: Wie hoch kann die Nutzungsentschädigung sein?
Bleibt ein Mieter nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung und gibt sie entgegen dem Rückgabewillen des Vermieters nicht zurück, kann nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung geschuldet sein.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter dabei nicht auf die bisherige Vertragsmiete beschränkt ist. Er kann grundsätzlich auch die für vergleichbare Objekte bei einer Neuvermietung erzielbare Marktmiete verlangen.
Für Mieter mit günstigen Altverträgen kann ein verlorener Kündigungs- und Räumungsstreit deshalb erhebliche Nachforderungen auslösen. Umgekehrt entsteht ein Anspruch aus § 546a BGB nicht automatisch allein deshalb, weil das Mietverhältnis beendet ist und die Wohnung noch nicht vollständig zurückgegeben wurde.
§ 546a BGB
Vertragsmiete oder höhere Marktmiete
Der Vermieter kann für die Vorenthaltung grundsätzlich die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen.
BGH 2017
Neuvertragsmiete ist maßgeblich
VIII ZR 17/16 unterscheidet die Marktmiete bei Neuvermietung von der ortsüblichen Vergleichsmiete eines laufenden Mietverhältnisses.
BGH 2025
Rückerlangungswille erforderlich
Eine Vorenthaltung liegt nur vor, wenn der Mieter nicht zurückgibt und dies dem Willen des Vermieters widerspricht.
BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16
Nutzungsentschädigung kann sich nach der höheren Marktmiete richten
Die Mieter eines Münchener Einfamilienhauses blieben nach einer Eigenbedarfskündigung noch rund eineinhalb Jahre im Objekt und zahlten weiterhin die frühere Vertragsmiete.
Der BGH bestätigte, dass der Vermieter nach § 546a Abs. 1 BGB grundsätzlich auch die höhere ortsübliche Miete für vergleichbare Objekte verlangen kann.
Maßstab ist dabei die bei einer Neuvermietung erzielbare Marktmiete und nicht die für Mieterhöhungen im laufenden Mietvertrag relevante ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Marktmiete ist nicht dasselbe wie ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB
Bei einem laufenden Wohnraummietverhältnis begrenzt § 558 BGB Mieterhöhungen und knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Für § 546a BGB verfolgt der BGH einen anderen Ansatz.
Nach Ende des Mietverhältnisses geht es darum, welchen Wert die weitere Nutzung der vorenthaltenen Wohnung am Markt hat. Deshalb kann die bei einem Neuabschluss erzielbare Miete höher sein als die bisherige Vertragsmiete und auch höher als eine anhand des Mietspiegels für ein laufendes Mietverhältnis bestimmte Vergleichsmiete.
BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23
Ohne Rückerlangungswillen keine Vorenthaltung nach § 546a BGB
Der BGH hat 2025 nochmals klargestellt, dass zwei Voraussetzungen zusammenkommen müssen: Der Mieter gibt die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück und dieses Verhalten widerspricht dem Willen des Vermieters.
Geht der Vermieter selbst davon aus, dass das Mietverhältnis fortbesteht und verlangt deshalb gerade nicht die Rückgabe, kann der erforderliche Rückerlangungswille fehlen.
Das ist vor allem bei Streit über eine vom Mieter erklärte Kündigung wichtig. Nicht jeder Zeitraum nach einem objektiv bereits beendeten Mietverhältnis führt rückwirkend automatisch zu einem Anspruch nach § 546a BGB.
Wann liegt eine „Vorenthaltung“ der Wohnung vor?
- das Mietverhältnis ist wirksam beendet;
- der Mieter gibt die Wohnung beziehungsweise den Besitz nicht vollständig zurück;
- der Vermieter will die Mietsache zurückerlangen;
- die unterbliebene Rückgabe widerspricht diesem Rückerlangungswillen des Vermieters.
Kündigungsstreit: wirtschaftliches Risiko vor Prozessbeginn berechnen
Wer als Mieter eine Kündigung für unwirksam hält und deshalb nicht auszieht, kann mit dieser Rechtsauffassung gewinnen. Ist die Kündigung aber wirksam, kann zusätzlich zur Räumung eine erhebliche Differenz zwischen alter Vertragsmiete und Marktmiete auflaufen.
Vermieter sollten umgekehrt nicht davon ausgehen, dass jede verspätete Schlüssel- oder Wohnungsrückgabe automatisch eine volle Marktmietenforderung auslöst. Beendigung, Rückgabeverlangen, tatsächliche Nutzung und Besitzlage müssen sauber dokumentiert werden.
Bei längeren Räumungsverfahren kann die Höhe der Nutzungsentschädigung einen erheblichen Teil des wirtschaftlichen Streitwerts ausmachen.
Wie wird die Marktmiete bestimmt?
Ist die höhere ortsübliche Miete streitig, muss sie im Prozess nachvollziehbar festgestellt werden. Je nach örtlichem Markt und Objekt können Mietspiegel, Vergleichsangebote, tatsächlich vereinbarte Neuvertragsmieten und sachverständige Bewertung eine Rolle spielen.
Die Forderung sollte deshalb nicht mit einer pauschalen Prozentsteigerung gegenüber der bisherigen Miete berechnet werden. Größe, Lage, Ausstattung, Zustand, Mietzeitraum und lokale Marktlage sind einzubeziehen.
Welche Unterlagen sind für Vermieter und Mieter wichtig?
- Mietvertrag und Nachträge;
- Kündigung einschließlich Zustellungsnachweis;
- Schriftverkehr über Wirksamkeit der Kündigung;
- Rückgabeverlangen und gesetzte Termine;
- Räumungsklage und gerichtliche Entscheidungen;
- Übergabeprotokoll und Datum der vollständigen Schlüsselrückgabe;
- Nachweise zur bisherigen Vertragsmiete;
- Mietspiegel, Vergleichsangebote oder sonstige Unterlagen zur behaupteten Marktmiete;
- bei bereits geleisteten Zahlungen: genaue Aufstellung und Verwendungszweck.
Weitere Informationen von SH Rechtsanwälte
Kündigung, Mietrückstände und Räumung
SH Rechtsanwälte vertritt Vermieter bei Mietinkasso und Räumungsklagen und prüft die wirtschaftlichen Folgen einer streitigen Beendigung des Mietverhältnisses.
Häufige Fragen zur Nutzungsentschädigung nach Kündigung
Muss ein Mieter nach Vertragsende immer die bisherige Miete weiterzahlen?
Nicht zwingend. Bei einer Vorenthaltung nach § 546a BGB kann der Vermieter die vereinbarte Miete oder die höhere für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen.
Kann der Vermieter die aktuelle Marktmiete verlangen?
Ja. Nach BGH VIII ZR 17/16 kann sich die Nutzungsentschädigung an der bei Neuabschluss erzielbaren Marktmiete orientieren.
Ist der Mietspiegel automatisch die Obergrenze?
Nein. Der BGH unterscheidet bei § 546a BGB die Neuvertrags- beziehungsweise Marktmiete von der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Gilt das auch bei einer Eigenbedarfskündigung?
Ja, wenn die Kündigung wirksam ist und die weiteren Voraussetzungen des § 546a BGB erfüllt sind. Im Fall VIII ZR 17/16 ging es gerade um eine Eigenbedarfskündigung.
Entsteht Nutzungsentschädigung auch, wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht zurückverlangt?
Nicht automatisch. Der BGH verlangt für die Vorenthaltung einen Rückerlangungswillen des Vermieters.
Ab wann endet die Nutzungsentschädigung?
Grundsätzlich mit Ende der Vorenthaltung, regelmäßig also mit vollständiger Rückgabe der Mietsache. Ob bereits eine Teilräumung, Schlüsselübergabe oder Restnutzung genügt, hängt vom konkreten Besitz- und Rückgabezustand ab.
Kann zusätzlich weiterer Schaden verlangt werden?
§ 546a Abs. 2 BGB schließt die Geltendmachung weiteren Schadens nicht generell aus. Dafür müssen jedoch die jeweiligen zusätzlichen Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.
Kündigung wirksam, aber Wohnung noch nicht zurückgegeben?
Senden Sie uns Mietvertrag, Kündigung, Zustellungsnachweis, Rückgabeverlangen und bisherigen Schriftverkehr. Bei einer Zahlungsforderung teilen Sie bitte Vertragsmiete, verlangte Marktmiete und den Zeitraum der Vorenthaltung mit.
Hinweis zu Mandat und Fristen: Durch eine Anfrage oder die Übersendung von Unterlagen entsteht noch kein Mandatsverhältnis. Zunächst erfolgt eine Interessenkollisionsprüfung. Die Mandatsannahme muss ausdrücklich durch SH Rechtsanwälte bestätigt werden. Vor dieser Bestätigung werden keine Verjährungsfristen, Gerichtsfristen, Widerspruchsfristen, Zahlungsfristen oder sonstigen Termine übernommen oder überwacht.
