Maklerrecht – Rechtsstand August 2026
Maklervertrag widerrufen: Was gilt 2026 bei Online-Verträgen und Maklerprovision?
Wer als Verbraucher einen Maklervertrag ausschließlich per Internet, App, E-Mail oder Telefon abschließt, kann bei einem Fernabsatzvertrag grundsätzlich ein Widerrufsrecht haben. Für Immobilienmakler ist eine fehlerfreie Belehrung deshalb weiterhin zentral.
Seit dem 19. Juni 2026 kommt eine wichtige neue Pflicht hinzu: Wird der Fernabsatzvertrag über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen, muss dort während der Widerrufsfrist grundsätzlich eine elektronische Widerrufsfunktion nach § 356a BGB bereitstehen.
Ob nach einem Widerruf Maklerprovision oder Wertersatz geschuldet wird, hängt von Vertragsschluss, Belehrung, Beginn und Abschluss der Maklerleistung sowie den Erklärungen des Verbrauchers ab.
14 Tage
Reguläre Widerrufsfrist
Bei einem wirksam begründeten Widerrufsrecht beträgt die reguläre Frist grundsätzlich 14 Tage.
12 Monate + 14 Tage
Gesetzliche Höchstfrist
Bei normalen Fernabsatz-Dienstleistungen erlischt das Widerrufsrecht grundsätzlich spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem gesetzlichen Ausgangszeitpunkt.
Seit 19.06.2026
Widerrufsfunktion online
Für über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossene Fernabsatzverträge verlangt § 356a BGB eine leicht zugängliche elektronische Widerrufsfunktion.
BGH, Urteile vom 07.07.2016 – I ZR 30/15 und I ZR 68/15
Auch Immobilien-Maklerverträge können Fernabsatzverträge sein
Der Bundesgerichtshof entschied 2016 zu Verträgen nach dem damals geltenden Recht, dass ein ausschließlich per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ein Fernabsatzgeschäft sein kann.
Die Entscheidungen bleiben für den Grundsatz wichtig, dass auch Maklerverträge dem Fernabsatz-Widerrufsrecht unterfallen können. Die heutige Rechtslage richtet sich aber nach den aktuellen §§ 312c, 312g, 355, 356, 356a und 357a BGB.
Neu seit 19.06.2026 – § 356a BGB
Online geschlossene Verträge brauchen eine elektronische Widerrufsfunktion
Wird der Fernabsatzvertrag über eine Website, App oder andere Online-Benutzeroberfläche geschlossen, muss der Unternehmer eine leicht zugängliche Funktion mit der Bezeichnung „Vertrag widerrufen“ oder einer gleichbedeutenden eindeutigen Formulierung bereitstellen.
In einem zweiten Schritt muss der Verbraucher den Widerruf bestätigen können. Anschließend ist unverzüglich eine Eingangsbestätigung auf einem dauerhaften Datenträger zu übermitteln.
Die Pflicht betrifft damit auch Immobilienmakler, wenn der konkrete Maklervertrag über eine Online-Benutzeroberfläche zustande kommt. Ein bloßer Vertragsschluss ausschließlich per E-Mail oder Telefon ist von der besonderen Buttonpflicht zu unterscheiden.
Wann beginnt und wann endet die Widerrufsfrist?
Die reguläre Widerrufsfrist beträgt nach § 355 BGB 14 Tage. Bei Fernabsatz-Dienstleistungen beginnt sie nicht ordnungsgemäß, bevor der Verbraucher über das Widerrufsrecht entsprechend den gesetzlichen Anforderungen informiert wurde.
Das bedeutet aber nicht, dass bei heutigen Maklerverträgen ein unbegrenztes „ewiges Widerrufsrecht“ entsteht. § 356 BGB sieht für diese allgemeinen Verbraucherverträge grundsätzlich eine Höchstfrist von zwölf Monaten und 14 Tagen vor.
§ 356 Abs. 4 und 5 BGB
Vollständige Maklerleistung kann das Widerrufsrecht vorzeitig beenden – aber nur unter Voraussetzungen
Bei einem kostenpflichtigen Dienstleistungsvertrag kann das Widerrufsrecht mit vollständiger Leistungserbringung erlöschen, wenn der Verbraucher vorher ausdrücklich dem vorzeitigen Beginn zugestimmt und bestätigt hat, dass ihm der Verlust des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung bekannt ist.
Bei einem Maklervertrag muss deshalb sauber dokumentiert werden, ob und wann diese Erklärungen abgegeben wurden und wann die Maklerleistung vollständig erbracht war.
Die bloße Aufnahme der Maklertätigkeit allein lässt das Widerrufsrecht eines kostenpflichtigen Dienstleistungsvertrags nach heutigem Recht nicht ohne Weiteres erlöschen.
§ 357a Abs. 2 BGB
Wertersatz ist von korrekter Information und einem ausdrücklichen Leistungswunsch abhängig
Widerruft der Verbraucher, obwohl der Makler bereits tätig geworden ist, kann für bis dahin erbrachte Leistungen Wertersatz in Betracht kommen.
Voraussetzung ist insbesondere, dass der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Leistung begonnen wird, und dass er ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht und den möglichen Wertersatz informiert wurde.
Ob der volle Provisionsbetrag, nur ein anteiliger Wert oder überhaupt Wertersatz geschuldet ist, darf daher nicht schematisch beantwortet werden.
Zusätzlich seit 2020: Textform beim Wohnungskauf-Maklervertrag
Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung des Kaufs einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform.
Daneben gelten bei bestimmten Verbraucher-Kaufverträgen die §§ 656c und 656d BGB zur Verteilung der Maklerkosten. Diese Regeln sind von der Widerrufsfrage zu unterscheiden.
Makler sollten Vertragsabschluss, Widerrufsbelehrung, vorzeitigen Leistungsbeginn, Kenntnisbestätigung und seit Juni 2026 die technische Widerrufsfunktion als ein zusammenhängendes Compliance-Thema behandeln.
§§ 656a bis 656d BGB
Form und Maklerkosten beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus
§ 656a BGB verlangt Textform für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses.
Ist der Makler für beide Kaufvertragsparteien provisionspflichtig tätig, dürfen sich die Parteien nach § 656c BGB grundsätzlich nur in gleicher Höhe verpflichten.
Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen und soll die andere Partei Kosten übernehmen, setzt § 656d BGB weitere Grenzen.
Was sollten Immobilienmakler 2026 technisch und rechtlich prüfen?
- Wie kommt der Maklervertrag tatsächlich zustande: Portal, eigene Website, App, E-Mail, Telefon oder persönliches Gespräch?
- Ist die aktuelle Widerrufsbelehrung korrekt und wird sie rechtzeitig auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt?
- Wird bei Online-Benutzeroberflächen seit 19. Juni 2026 die gesetzlich verlangte Widerrufsfunktion bereitgestellt?
- Ist der Widerrufsbutton während der laufenden Frist dauerhaft und leicht zugänglich?
- Funktioniert der zweistufige Widerrufsprozess einschließlich elektronischer Eingangsbestätigung?
- Liegt ein ausdrücklicher Wunsch des Verbrauchers vor, bereits vor Ablauf der 14 Tage tätig zu werden?
- Ist die Kenntnisbestätigung zum Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung dokumentiert?
- Erfüllt der Maklervertrag beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Textform nach § 656a BGB?
- Sind Provisionsabreden mit Käufer und Verkäufer mit §§ 656c und 656d BGB vereinbar?
Weitere Informationen von SH Rechtsanwälte
Maklerverträge und Immobilienrecht bei SH
SH Rechtsanwälte prüft und gestaltet Maklerverträge, Maklerklauseln und Widerrufsbelehrungen und vertritt sowohl Immobilienunternehmen als auch Kunden in Provisionsstreitigkeiten.
Häufige Fragen zum Widerruf eines Maklervertrags
Kann ein per Internet geschlossener Maklervertrag widerrufen werden?
Ja, bei einem Verbrauchervertrag kann ein ausschließlich im Fernabsatz geschlossener Maklervertrag grundsätzlich dem gesetzlichen Widerrufsrecht unterliegen.
Wie lange kann ein Maklervertrag widerrufen werden?
Die reguläre Frist beträgt grundsätzlich 14 Tage. Bei fehlender oder fehlerhafter Information kann sie später beginnen; für allgemeine Fernabsatz-Dienstleistungen gilt grundsätzlich eine gesetzliche Höchstfrist von zwölf Monaten und 14 Tagen.
Braucht jeder Immobilienmakler seit Juni 2026 einen Widerrufsbutton?
Die besondere Pflicht nach § 356a BGB betrifft Fernabsatzverträge, die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden. Bei ausschließlich telefonisch oder per E-Mail geschlossenen Verträgen ist diese besondere Buttonpflicht zu unterscheiden.
Verliert der Makler nach Widerruf automatisch die gesamte Provision?
Nein. Es kommt auf den konkreten Vertrag, die Belehrung, den Leistungsstand und mögliche Voraussetzungen für Wertersatz an.
Wann erlischt das Widerrufsrecht schon vor Ablauf der Höchstfrist?
Bei kostenpflichtigen Dienstleistungen kann vollständige Vertragserfüllung das Widerrufsrecht beenden, wenn der Verbraucher zuvor ausdrücklich dem vorzeitigen Leistungsbeginn zugestimmt und seine Kenntnis vom Erlöschen bestätigt hat.
Muss ein Maklervertrag beim Wohnungskauf schriftlich geschlossen werden?
Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verlangt § 656a BGB Textform. Das kann beispielsweise auch durch geeignete elektronische Erklärungen erfüllt werden.
Was sollten Makler wegen des neuen Widerrufsbuttons jetzt tun?
Technischen Vertragsschluss, Belehrung, Widerrufsfunktion, Eingangsbestätigung und CRM-Dokumentation gemeinsam prüfen. Eine isolierte Schaltfläche ohne angepassten Prozess genügt nicht zwingend.
Maklervertrag, Widerrufsbelehrung oder Online-Prozess prüfen?
Senden Sie uns Vertragsmuster, Widerrufsbelehrung, Screenshots des Online-Abschlusses und – falls vorhanden – den Ablauf der neuen Widerrufsfunktion. Bei Provisionsstreitigkeiten fügen Sie bitte Vertrag, Exposé und Korrespondenz bei.
Hinweis zu Mandat und Fristen: Durch eine Anfrage oder die Übersendung von Unterlagen entsteht noch kein Mandatsverhältnis. Zunächst erfolgt eine Interessenkollisionsprüfung. Die Mandatsannahme muss ausdrücklich durch SH Rechtsanwälte bestätigt werden. Vor dieser Bestätigung werden keine Verjährungsfristen, Gerichtsfristen, Widerspruchsfristen, Zahlungsfristen oder sonstigen Termine übernommen oder überwacht.
