Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Was wir im Immobilienkaufvertrag prüfen

Für welche Immobilien prüfen wir Kaufverträge?

Warum muss der Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden?

Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung.

Die Beurkundung soll die Beteiligten vor übereilten Entscheidungen schützen, den Vertragsinhalt klar dokumentieren und einen rechtssicheren Vollzug über das Grundbuch ermöglichen.

Wesentliche Vereinbarungen über den Immobilienkauf sollten daher vollständig im notariellen Vertrag enthalten sein. Nebenabreden, die außerhalb der Urkunde getroffen werden, können erhebliche rechtliche Risiken bis hin zu Formproblemen für das gesamte Geschäft auslösen.

§ 311b BGB – Grundstücksverträge

Vertragsprüfung für Käufer

Käufer sollten vor der Beurkundung nicht nur den Kaufpreis und die Lage der Immobilie betrachten. Der Vertrag verteilt zahlreiche wirtschaftliche und rechtliche Risiken, die häufig erst bei der Abwicklung oder nach der Übergabe sichtbar werden.

Für Käufer prüfen wir insbesondere:

• ob der Kaufgegenstand vollständig und eindeutig bezeichnet ist;
• ob alle mitverkauften Flächen, Stellplätze und Rechte erfasst sind;
• welche Grundbuchbelastungen gelöscht oder übernommen werden;
• ob der Kaufpreis erst nach ausreichender Sicherung fällig wird;
• welche Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung gelten;
• wie weit der Ausschluss der Sachmängelhaftung reicht;
• ob bekannte Mängel und zugesagte Eigenschaften dokumentiert sind;
• ob Räumung und Übergabe ausreichend abgesichert sind;
• ob Mietverhältnisse vollständig offengelegt wurden;
• ob Genehmigungen und tatsächliche Nutzung zusammenpassen;
• ob Sonderumlagen oder erhebliche Sanierungen drohen;
• ob ein Finanzierungs- oder Rücktrittsrisiko besteht;
• ob Maklerklauseln zusätzliche Zahlungspflichten begründen können.

Vertragsprüfung für Verkäufer

Für Verkäufer ist entscheidend, den Kaufpreis sicher zu erhalten, die Immobilie ordnungsgemäß zu übergeben und spätere Haftungsfälle möglichst zu vermeiden.

Für Verkäufer prüfen wir insbesondere:

• ob der Haftungsausschluss wirksam und verständlich formuliert ist;
• welche bekannten Umstände offengelegt werden sollten;
• ob Angaben aus Exposé und Korrespondenz dem Vertrag entsprechen;
• ob Kaufpreisfälligkeit und Verzugsfolgen ausreichend geregelt sind;
• wie bestehende Grundschulden abgelöst werden;
• ob Räumung, Übergabe und zurückbleibende Gegenstände geklärt sind;
• wie mit Mietern, Kautionen und Betriebskosten umgegangen wird;
• ob noch offene Erschließungs- oder Anliegerkosten bestehen;
• ob Vollmachten und Finanzierungsklauseln angemessen begrenzt sind;
• welche Folgen bei Nichtzahlung oder verzögerter Abwicklung eintreten;
• ob der Käufer ausreichende Finanzierungssicherheit erkennen lässt;
• ob steuerliche oder gesellschaftsrechtliche Abstimmungen erforderlich sind.

Haftungsausschluss und bekannte Mängel

Bei gebrauchten Immobilien enthält der Kaufvertrag häufig einen weitgehenden Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Käufer übernehmen dadurch einen erheblichen Teil des Risikos für den tatsächlichen Zustand des Objekts.

Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer jedoch insbesondere dann nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat.

Für Käufer ist deshalb wichtig, wesentliche Zusagen nicht nur in Gesprächen, Nachrichten oder im Exposé stehen zu lassen. Soweit eine Eigenschaft für die Kaufentscheidung entscheidend ist, sollte geprüft werden, ob sie ausdrücklich in den notariellen Vertrag aufgenommen werden muss.

Verkäufer sollten bekannte Schäden oder rechtlich bedeutsame Umstände klar dokumentieren. Unpräzise Formulierungen wie „altersüblicher Zustand“ oder „dem Käufer bekannt“ lösen nicht jede spätere Beweisfrage.

Welche Angaben sollten vor dem Notartermin geklärt werden?

Was muss im Grundbuch geprüft werden?

Der Grundbuchauszug zeigt nicht nur, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Er kann auch Rechte und Belastungen enthalten, die Nutzung, Finanzierung und Wert der Immobilie erheblich beeinflussen.

Nicht jede Belastung muss vor dem Kauf gelöscht werden. Entscheidend ist, welche Rechte der Käufer übernehmen soll, wie sie sich auf die Nutzung auswirken und ob der Kaufpreis ihre wirtschaftliche Bedeutung angemessen berücksichtigt.

Grundbuch allein reicht häufig nicht aus

Wichtige Beschränkungen und Risiken müssen nicht vollständig im Grundbuch stehen. Abhängig von Objekt und Nutzung können zusätzlich weitere Unterlagen erforderlich sein.

• Baulastenverzeichnis;
• Altlastenkataster oder Altlastenauskunft;
• Baugenehmigungen und genehmigte Baupläne;
• Nachweise über Nutzungsänderungen;
• Erschließungs- und Anliegerkostenbescheide;
• Denkmalschutzinformationen;
• öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte;
• Flurkarte und Grundstücksgrenzen;
• Wegerechte und tatsächliche Zufahrt;
• Leitungsrechte und Versorgungsanschlüsse;
• Umwelt- und Bodengutachten;
• bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse.

Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer neben dem Sondereigentum einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Deshalb müssen neben dem notariellen Kaufvertrag auch die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft geprüft werden.

Besonders wichtig sind:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung;
• Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum;
• Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse oder Stellplatz;
• Beschlusssammlung;
• Protokolle der Eigentümerversammlungen;
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen;
• Höhe der Erhaltungsrücklage;
• Hausgeldrückstände;
• beschlossene oder geplante Sonderumlagen;
• anstehende Sanierungsmaßnahmen;
• laufende gerichtliche Verfahren;
• Nutzungs- oder Vermietungsbeschränkungen.

Kauf einer vermieteten Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie übernimmt der Käufer grundsätzlich bestehende Mietverhältnisse. Deshalb müssen Mietvertrag, Miethöhe, Kaution, Betriebskosten und mögliche Streitigkeiten vor der Beurkundung geprüft werden.

Zu klären sind insbesondere:

• vollständiger Inhalt sämtlicher Mietverträge;
• wirksame Miethöhe und Mieterhöhungen;
• Nebenkostenvorauszahlungen und Abrechnungen;
• Höhe und Verwahrung der Mietkaution;
• Mietrückstände;
• Mängelanzeigen und laufende Streitigkeiten;
• mündliche Nebenabreden;
• Kündigungen oder Räumungsverfahren;
• Renovierungs- und Instandhaltungsvereinbarungen;
• Übergang der Vermieterstellung und Abrechnung zum Stichtag.

Kauf eines unbebauten Grundstücks

Bei einem unbebauten Grundstück ist die gewünschte Bebauung nicht allein deshalb möglich, weil das Grundstück im Exposé als Baugrundstück bezeichnet wird.

Vor dem Kauf sollten unter anderem geprüft werden:

• planungsrechtliche Bebaubarkeit;
• Bebauungsplan oder sonstige planungsrechtliche Situation;
• gesicherte Erschließung;
• Zufahrt und Wegerechte;
• Leitungs- und Anschlussmöglichkeiten;
• Bodenbeschaffenheit und mögliche Altlasten;
• Grundstücksgrenzen und Vermessung;
• Baulasten und Abstandsflächen;
• Naturschutz- oder Denkmalschutzbeschränkungen;
• Erschließungs- und Anschlusskosten;
• vertragliche Bauverpflichtungen;
• Rücktrittsmöglichkeiten bei fehlender Bebaubarkeit.

Finanzierung und Belastungsvollmacht

Käufer finanzieren den Kaufpreis häufig durch ein Darlehen, das durch eine Grundschuld auf der noch dem Verkäufer gehörenden Immobilie abgesichert werden soll.

Der Kaufvertrag enthält deshalb regelmäßig eine Belastungsvollmacht. Sie erlaubt dem Käufer, bereits vor der Eigentumsumschreibung Grundpfandrechte zugunsten seiner Bank bestellen zu lassen.

Für den Verkäufer muss sichergestellt sein, dass die Vollmacht nur zur Finanzierung des Kaufpreises genutzt wird und ihm aus der Grundschuld keine persönliche Haftung oder wirtschaftliche Belastung verbleibt. Für den Käufer muss die Regelung praktisch mit den Anforderungen seiner finanzierenden Bank funktionieren.

Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

Mit dem wirtschaftlichen Übergang übernimmt der Käufer regelmäßig die tatsächliche Herrschaft über die Immobilie sowie laufende Kosten, Erträge und Risiken.

Im Vertrag sollte eindeutig geregelt sein:

• zu welchem Zeitpunkt die Schlüssel übergeben werden;
• ob der Besitzübergang von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängt;
• wer bis dahin Versicherungen und öffentliche Lasten trägt;
• wem Mieten und sonstige Erträge zustehen;
• wie Betriebskosten und Grundsteuer zeitlich abgegrenzt werden;
• wer das Risiko einer Verschlechterung oder Beschädigung trägt;
• in welchem Zustand das Objekt übergeben werden muss;
• welche Einrichtungsgegenstände verbleiben;
• ob die Immobilie geräumt oder vermietet übergeben wird;
• welche Folgen eine verspätete Übergabe hat.

Wir prüfen nicht nur – wir formulieren konkrete Änderungen

Das Ergebnis einer Vertragsprüfung sollte nicht aus einer bloßen Zusammenfassung des Entwurfs bestehen. Entscheidend ist, welche Regelungen geändert, ergänzt oder präzisiert werden sollten.

Abhängig vom Mandat umfasst unsere Tätigkeit:

• schriftliche Bewertung der wesentlichen Vertragsrisiken;
• Besprechung des Entwurfs mit Käufer oder Verkäufer;
• Formulierung konkreter Änderungs- und Ergänzungsvorschläge;
• Abstimmung mit dem beurkundenden Notariat;
• Verhandlung mit der anderen Vertragspartei oder deren Beratern;
• Prüfung geänderter Vertragsfassungen;
• Einordnung von Grundbuch- und Objektunterlagen;
• Hinweise auf weiteren technischen oder steuerlichen Prüfungsbedarf;
• Prüfung nachträglicher Vollzugsfragen;
• Begleitung bei Problemen nach der Beurkundung.

So läuft die Prüfung des Kaufvertrags ab

Welche Unterlagen benötigen wir?

Für eine möglichst vollständige Prüfung sollten Sie uns die vorhandenen Unterlagen gesammelt übersenden.

• vollständiger notarieller Kaufvertragsentwurf;
• Datum des geplanten Notartermins;
• Exposé und Immobilienanzeige;
• aktueller Grundbuchauszug;
• Flurkarte oder Lageplan;
• Baulastenauskunft, soweit vorhanden;
• Altlastenauskunft, soweit vorhanden;
• Baugenehmigungen und Grundrisse;
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen;
• Energieausweis;
• Gutachten und Zustandsberichte;
• Rechnungen über frühere Sanierungen oder Schäden;
• Schriftverkehr mit Käufer, Verkäufer oder Makler;
• bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung;
• Protokolle der Eigentümerversammlungen;
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung;
• bei vermieteten Immobilien sämtliche Mietverträge;
• weitere mündlich oder schriftlich getroffene Nebenabreden.

Was kostet die Prüfung eines Immobilienkaufvertrags?

Der Aufwand hängt insbesondere von Immobilienart, Kaufpreis, Vertragsumfang, Zahl der Anlagen, Grundbuchbelastungen und dem gewünschten Leistungsumfang ab.

Die Prüfung eines Einfamilienhauses mit überschaubaren Unterlagen kann einen anderen Aufwand verursachen als der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie oder eines Immobilienportfolios.

Vor der Beauftragung teilen wir Ihnen mit, auf welcher Grundlage die Vergütung erfolgt. Abhängig vom Fall kann eine Abrechnung nach Zeitaufwand oder eine individuell vereinbarte Vergütung in Betracht kommen.

Die vorsorgliche Prüfung eines Immobilienkaufvertrags ist in vielen Rechtsschutzversicherungsverträgen nicht enthalten. Ob ausnahmsweise Versicherungsschutz besteht, richtet sich nach dem konkreten Tarif.

Häufige Fragen zur Prüfung eines Immobilienkaufvertrags

Reicht die Prüfung durch den Notar nicht aus?

Der Notar handelt neutral und betreut beide Vertragsparteien. Eine anwaltliche Prüfung untersucht den Vertrag dagegen gezielt aus der Interessenlage des Käufers oder Verkäufers und kann konkrete Änderungs- und Verhandlungsvorschläge entwickeln.

Wann sollte ich den Vertrag prüfen lassen?

Möglichst früh nach Erhalt des Entwurfs. Es sollte ausreichend Zeit bleiben, um Objektunterlagen zu beschaffen, Rückfragen zu klären und Änderungswünsche mit Notariat und anderer Vertragspartei abzustimmen.

Muss der Entwurf immer zwei Wochen vorher vorliegen?

Bei bestimmten Verbraucherverträgen soll der Vertragsentwurf dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Ob die Regelung auf den konkreten Vertrag anwendbar ist und welche Folgen eine Unterschreitung hat, muss im Einzelfall geprüft werden.

Prüfen Sie den Vertrag für Käufer und Verkäufer?

Ja. Die Interessen unterscheiden sich jedoch deutlich. Vor der Mandatsannahme wird deshalb geprüft, welche Partei beraten wird und ob eine Interessenkollision besteht.

Können Sie Änderungen direkt mit dem Notar abstimmen?

Nach entsprechender Beauftragung können konkrete Änderungsvorschläge formuliert und mit dem Notariat sowie bei Bedarf mit der anderen Vertragsseite abgestimmt werden.

Wird auch das Grundbuch geprüft?

Ja, soweit ein aktueller Grundbuchauszug vorliegt und dies vom Auftrag umfasst ist. Die rechtliche Bedeutung der eingetragenen Rechte und Belastungen wird in Bezug auf den Kaufvertrag eingeordnet.

Prüfen Sie auch eine Teilungserklärung?

Ja. Beim Kauf einer Eigentumswohnung können Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungsrechte, Beschlüsse, Protokolle und wirtschaftliche Unterlagen der Gemeinschaft einbezogen werden.

Können Sie die Bausubstanz prüfen?

Wir prüfen die rechtlichen Unterlagen und Vertragsregelungen. Die technische Untersuchung der Bausubstanz muss durch einen geeigneten Sachverständigen erfolgen. Dessen Ergebnisse können anschließend in die Vertragsgestaltung einbezogen werden.

Was gilt, wenn der Vertrag bereits unterschrieben wurde?

Auch dann kann eine Prüfung sinnvoll sein. Zu untersuchen sind der Stand des Vollzugs, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe, Grundbuchvollzug und mögliche Pflichtverletzungen. Ein allgemeines Widerrufsrecht für notariell beurkundete Immobilienkaufverträge besteht regelmäßig nicht.

Prüfen Sie auch Gewerbe- und Anlageimmobilien?

Ja. Bei Gewerbe- und Anlageimmobilien können zusätzlich Mietverträge, Ertragsangaben, Betriebskosten, Genehmigungen, Instandhaltungsrisiken, Finanzierung und gesellschaftsrechtliche Strukturen einbezogen werden.

Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten?

Vorsorgliche Vertragsprüfungen und der Erwerb oder Verkauf von Immobilien sind in vielen Tarifen ausgeschlossen. Ob der konkrete Vertrag eine Kostenübernahme vorsieht, muss anhand der Versicherungsbedingungen geprüft werden.