Unsere Schwerpunkte im Immobilienrecht

Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Die notarielle Beurkundung gewährleistet die gesetzlich erforderliche Form des Grundstückskaufvertrags. Der Notar ist jedoch zur Neutralität verpflichtet und vertritt nicht einseitig die wirtschaftlichen Interessen des Käufers oder Verkäufers.

Eine anwaltliche Vertragsprüfung untersucht deshalb nicht nur, ob der Vertragsentwurf formal vollziehbar ist. Sie berücksichtigt auch, welche Risiken die einzelne Partei übernimmt, welche Zusicherungen fehlen und wie Haftung, Fälligkeit, Besitzübergang und Rücktritt geregelt sind.

Typische Prüfungspunkte sind:

• genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands;
• Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsbedingungen;
• Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung;
• Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr;
• Gewährleistungsausschluss und vereinbarte Beschaffenheit;
• Angaben zu bekannten Mängeln und Schäden;
• Baulasten, Altlasten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen;
• Grundschulden, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen;
• bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse;
• Genehmigungen, Nutzungsänderungen und baurechtlicher Zustand;
• Räumung, Übergabe und noch vorhandene Gegenstände;
• Finanzierungsvollmacht und Belastung des Grundstücks;
• Rücktrittsrechte und Voraussetzungen der Rückabwicklung;
• Maklerklauseln und mögliche Provisionspflichten.

Verschwiegene Mängel nach dem Immobilienkauf

Viele notarielle Immobilienkaufverträge enthalten einen weitgehenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Ein solcher Haftungsausschluss schützt den Verkäufer jedoch insbesondere dann nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Arglist setzt nicht zwingend voraus, dass der Verkäufer sämtliche technischen Ursachen oder das vollständige Schadensausmaß kennt. Es kann genügen, dass er einen offenbarungspflichtigen Umstand kennt oder zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer hiervon keine Kenntnis hat und den Vertrag bei vollständiger Aufklärung möglicherweise nicht oder anders abschließen würde.

Häufige Konflikte betreffen:

Welche Ansprüche können Käufer haben?

Die rechtlichen Möglichkeiten hängen von Kaufvertrag, Haftungsausschluss, Art des Mangels, Kenntnis des Verkäufers, Beweislage und bereits vorgenommenen Maßnahmen ab.

In Betracht kommen insbesondere:

• Nacherfüllung oder Mängelbeseitigung;
• Zurückbehaltung noch nicht gezahlter Kaufpreisbeträge;
• Minderung des Kaufpreises;
• Schadensersatz;
• Ersatz notwendiger Mängelbeseitigungskosten;
• Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag;
• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung;
• Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags;
• Ersatz von Finanzierungs- und Erwerbsnebenkosten;
• Ansprüche gegen Makler oder weitere Beteiligte.

Welche Rechte zuerst geltend gemacht werden sollten, muss strategisch geprüft werden. Insbesondere darf eine erforderliche Frist zur Nacherfüllung nicht vorschnell übergangen werden, wenn nicht ausnahmsweise eine Fristsetzung entbehrlich ist.

Was kann für eine arglistige Täuschung sprechen?

Arglist muss regelmäßig von der Partei bewiesen werden, die sich darauf beruft. Die Beweisführung erfolgt häufig über eine Gesamtheit von Indizien.

• frühere Reparaturen oder Sanierungsversuche;
• überstrichene oder verdeckte Schadensstellen;
• vorhandene Gutachten, Angebote oder Rechnungen;
• frühere Beschwerden von Mietern oder Nachbarn;
• Schriftverkehr mit Versicherungen oder Handwerkern;
• Kenntnis von Feuchtigkeit, Geruch oder wiederkehrenden Schäden;
• falsche Antworten auf konkrete Fragen des Käufers;
• unrichtige Angaben im Exposé;
• fehlende Genehmigungen trotz bekannter Umbauten;
• erst kurz vor der Beurkundung bereitgestellte Unterlagen;
• Widersprüche zwischen Vertrag, Exposé und früherer Korrespondenz;
• Aussagen von Mietern, Verwaltern, Nachbarn oder Handwerkern.

Verteidigung von Verkäufern gegen Mängelvorwürfe

Nicht jeder nach dem Kauf auftretende Schaden war dem Verkäufer bekannt. Ebenso ist nicht jede ältere Reparatur ein Beweis dafür, dass ein aktueller Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Zu prüfen sind der tatsächliche Zustand bei Gefahrübergang, Inhalt der geführten Gespräche, Angaben im Vertrag, vorhandene Offenlegungsunterlagen und die Frage, ob der Käufer den Umstand bereits kannte oder ohne Weiteres erkennen konnte.

Verkäufer sollten auf eine Mängelanzeige nicht mit einer unüberlegten Anerkennung reagieren. Gleichzeitig dürfen berechtigte Fristen und notwendige Besichtigungen nicht unbeachtet bleiben.

Maklerprovision beim Immobilienkauf

Bei Maklerforderungen ist zunächst zu prüfen, ob ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde, ob die Maklerleistung für den Vertragsschluss ursächlich war und ob der Hauptvertrag tatsächlich zustande gekommen ist.

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schreibt § 656a BGB Textform vor. Wird der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, müssen sich beide Seiten nach § 656c BGB grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten.

Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann eine Vereinbarung über die Übernahme oder Erstattung der Maklerkosten durch die andere Seite nur unter den Voraussetzungen des § 656d BGB wirksam sein.

Weitere Streitpunkte sind:

• fehlender oder formunwirksamer Maklervertrag;
• fehlender Nachweis oder fehlende Vermittlung;
• Vorkenntnis des Käufers;
• fehlende Ursächlichkeit der Maklertätigkeit;
• wesentlich anderer Kaufvertrag;
• unzulässige Doppeltätigkeit;
• schwerwiegende Pflichtverletzung und Provisionsverwirkung;
• unrichtige Angaben im Exposé;
• Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen oder online geschlossenen Verträgen;
• unwirksame Maklerklauseln im notariellen Kaufvertrag.

§ 656a BGB § 656c BGB § 656d BGB

Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird nicht nur die einzelne Wohnung erworben. Käufer treten zugleich in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein und übernehmen wirtschaftliche Risiken des gemeinschaftlichen Eigentums.

Vor dem Kauf sollten insbesondere geprüft werden:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung;
• Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum;
• Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Garten oder Dachboden;
• Protokolle früherer Eigentümerversammlungen;
• bereits beschlossene oder geplante Sanierungen;
• Höhe der Erhaltungsrücklage;
• laufende Gerichtsverfahren der Gemeinschaft;
• Hausgeldrückstände;
• beschlossene oder absehbare Sonderumlagen;
• Nutzungsbeschränkungen und Vermietungsregelungen;
• Abweichungen zwischen tatsächlicher Nutzung und Genehmigung.

Grundbuch, Dienstbarkeiten und Grundstücksrechte

Rechte und Belastungen im Grundbuch können den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen. Nicht jede Eintragung ist aus ihrer Kurzbezeichnung verständlich.

Neben dem Grundbuch sind Baulasten, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und tatsächliche Nutzungsverhältnisse zu prüfen. Ein Weg, eine Zufahrt oder eine Leitung kann faktisch genutzt werden, ohne dass die Nutzung rechtlich dauerhaft gesichert ist.

Gewerbe-, Anlage- und Spezialimmobilien

Bei gewerblichen und als Kapitalanlage erworbenen Immobilien stehen neben dem Grundstück selbst regelmäßig Mietverträge, Betriebskosten, Instandhaltungsbedarf, Genehmigungen, Finanzierung und Ertragsannahmen im Mittelpunkt.

Wir beraten unter anderem bei:

• Mehrfamilienhäusern und Immobilienportfolios;
• Büro- und Verwaltungsgebäuden;
• Einzelhandels- und Fachmarktobjekten;
• Ärztehäusern und Gesundheitsimmobilien;
• Pflege- und Seniorenimmobilien;
• Fitness- und Freizeitimmobilien;
• vermieteten Gewerbegrundstücken;
• Projektgrundstücken und unbebauten Flächen;
• Grundstücksgesellschaften und gesellschaftsrechtlichen Beteiligungen;
• Sale-and-lease-back- und vergleichbaren Gestaltungen.

Abhängig von Umfang und Struktur werden kauf-, gesellschafts-, miet-, finanzierungs- und versicherungsrechtliche Fragen miteinander abgestimmt.

Probleme mit einer Immobilie als Kapitalanlage

Wurde eine Immobilie als sichere oder besonders rentable Kapitalanlage angeboten, können falsche Angaben zu Mieteinnahmen, Kosten, Wertentwicklung, Vermietbarkeit oder Wiederverkauf Schadensersatzansprüche auslösen.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Prospekte, Berechnungen und Vertriebsmaterialien;
• behauptete oder garantierte Mieteinnahmen;
• tatsächlicher Zustand und Marktwert;
• Finanzierungs- und Steuerberechnungen;
• Vermietbarkeit und bestehende Mietverhältnisse;
• Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf;
• Rolle von Verkäufer, Vermittler und Berater;
• mögliche Wissenszurechnung und Vertriebsstruktur;
• Verjährung möglicher Ansprüche.

Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung

Der Erwerb in einer Zwangsversteigerung unterscheidet sich wesentlich von einem gewöhnlichen Immobilienkauf. Es gibt keinen klassischen Kaufvertrag mit dem bisherigen Eigentümer und regelmäßig keine vergleichbare Gewährleistung für den Zustand des Objekts.

Vor einem Gebot müssen insbesondere Verkehrswertgutachten, Grundbuchrechte, bestehenbleibende Belastungen, Besitzverhältnisse, Sicherheitsleistung und das persönliche Höchstgebot geprüft werden.

Bei der Teilungsversteigerung geht es häufig um die Aufhebung einer Gemeinschaft, etwa nach Trennung, Scheidung, Erbfall oder Streit zwischen Miteigentümern. Neben dem Versteigerungsverfahren müssen mögliche Ausgleichs-, Nutzungs- und Erlösverteilungsansprüche berücksichtigt werden.

Unsere Rechtsanwälte verfügen über umfangreiche Erfahrung aus bundesweit wahrgenommenen Zwangs- und Teilungsversteigerungsterminen.

Immobilie und Versicherungsrecht

Schäden an Immobilien führen häufig gleichzeitig zu kaufrechtlichen, baurechtlichen und versicherungsrechtlichen Fragen. Aufgrund der vorhandenen fachanwaltlichen Erfahrung im Versicherungsrecht können wir die Deckungsseite unmittelbar in die Gesamtstrategie einbeziehen.

Betroffen sein können beispielsweise:

• Wohngebäudeversicherung;
• Feuer-, Leitungswasser- und Elementarschadenversicherung;
• Bauherrenhaftpflichtversicherung;
• Bauleistungsversicherung;
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
• Versicherungen für technische Anlagen;
• Rechtsschutzversicherung.

Prozessvertretung im Immobilienrecht

Lässt sich eine wirtschaftlich sinnvolle außergerichtliche Lösung nicht erreichen, vertreten wir unsere Mandanten bundesweit vor den Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten.

Unsere gerichtliche Tätigkeit umfasst insbesondere:

• Klagen auf Kaufpreiszahlung;
• Klagen wegen Sachmängeln und arglistiger Täuschung;
• Rücktritts- und Rückabwicklungsverfahren;
• Schadensersatz- und Minderungsansprüche;
• Maklerprovisionsklagen;
• Grundbuch- und Eigentumsstreitigkeiten;
• Streitigkeiten über Dienstbarkeiten und Wegerechte;
• selbstständige Beweisverfahren;
• einstweilige Verfügungen;
• Zwangs- und Teilungsversteigerungsverfahren;
• Berufungsverfahren vor Oberlandesgerichten;
• Vorbereitung möglicher Revisionsverfahren mit beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwälten.

So bearbeiten wir Ihr Immobilienmandat

Welche Unterlagen benötigen wir?

• notarieller Kaufvertrag oder Vertragsentwurf;
• Exposé und sonstige Verkaufsunterlagen;
• Grundbuchauszug;
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung;
• Protokolle der Eigentümerversammlungen;
• Baulasten- oder Altlastenauskunft;
• Baugenehmigungen und Grundrisse;
• Gutachten, Kostenvoranschläge und Rechnungen;
• Fotos und Videos des Zustands;
• Korrespondenz mit Verkäufer, Käufer oder Makler;
• Maklervertrag und Provisionsrechnung;
• Miet- oder Pachtverträge;
• Finanzierungsunterlagen, soweit sie für Ansprüche relevant sind;
• gerichtliche Schreiben und gesetzte Fristen;
• Unterlagen der Rechtsschutzversicherung.

Kosten der Beratung und Vertretung

Der Aufwand hängt insbesondere von Immobilienwert, Umfang der Unterlagen, Zahl der Beteiligten, technischem Klärungsbedarf und dem angestrebten Ziel ab.

Bei der Prüfung eines Vertragsentwurfs kann eine Vergütung nach Zeitaufwand oder eine individuell vereinbarte Pauschale in Betracht kommen. In streitigen Verfahren richtet sich die gesetzliche Vergütung grundsätzlich nach dem Gegenstandswert, soweit keine Honorarvereinbarung getroffen wird.

Eine Rechtsschutzversicherung kann die Kosten abhängig vom Versicherungsvertrag, Versicherungsfall, Rechtsgebiet und vereinbarten Ausschlüssen übernehmen. Der vorsorgliche Immobilienkauf beziehungsweise die reine Vertragsprüfung ist häufig nicht oder nur aufgrund besonderer Vertragsbedingungen versichert.

Häufige Fragen zum Immobilienrecht

Warum sollte ein Kaufvertrag zusätzlich anwaltlich geprüft werden?

Der Notar ist neutral und gestaltet einen rechtlich vollziehbaren Vertrag. Eine anwaltliche Prüfung betrachtet dagegen gezielt die Interessen und Risiken des jeweiligen Käufers oder Verkäufers.

Wann sollte der Vertragsentwurf geprüft werden?

Die Prüfung sollte so früh erfolgen, dass Rückfragen, Objektunterlagen und Änderungswünsche noch vor dem Notartermin geklärt werden können. Eine Prüfung erst unmittelbar vor der Beurkundung kann den Handlungsspielraum unnötig einschränken.

Gilt der Gewährleistungsausschluss auch bei verschwiegenen Mängeln?

Ein vertraglicher Haftungsausschluss kann dem Verkäufer insbesondere dann nicht helfen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Kenntnis, Offenlegung und Beweislage müssen im Einzelfall geprüft werden.

Kann ich den Immobilienkauf rückgängig machen?

Eine Rückabwicklung kann insbesondere bei wirksamem Rücktritt oder erfolgreicher Anfechtung in Betracht kommen. Nicht jeder Mangel berechtigt zur vollständigen Rückabwicklung. Schwere, Vertragsinhalt, Fristsetzung und Beweislage sind entscheidend.

Muss der Verkäufer jeden Mangel ungefragt mitteilen?

Nicht jeder geringfügige oder offen erkennbare Umstand muss ungefragt erläutert werden. Offenbarungspflichtig können jedoch erhebliche, nicht ohne Weiteres erkennbare Umstände sein, die für die Kaufentscheidung typischerweise wesentlich sind.

Reicht es, Unterlagen in einen Datenraum einzustellen?

Nicht immer. Nach der Rechtsprechung kommt es darauf an, ob der Verkäufer erwarten durfte, dass der Käufer die betreffende Information tatsächlich zur Kenntnis nimmt. Bedeutung, Auffindbarkeit, Hinweis und verbleibende Prüfungszeit können entscheidend sein.

Muss ich eine Maklerprovision immer bezahlen?

Nein. Erforderlich sind unter anderem ein wirksamer Maklervertrag, eine vertragsgemäße Maklerleistung und ein dadurch zustande gekommener Hauptvertrag. Außerdem müssen die gesetzlichen Regeln zur Form und zur Verteilung der Maklerkosten beachtet werden.

Was ist ein selbstständiges Beweisverfahren?

In einem selbstständigen Beweisverfahren kann der Zustand einer Immobilie durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen untersucht werden, bevor oder ohne dass bereits eine Leistungsklage geführt wird. Ob dieses Verfahren sinnvoll ist, hängt vom konkreten Beweisziel ab.

Vertritt SH Rechtsanwälte Mandanten außerhalb von NRW?

Ja. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Essen und vertritt Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Unternehmen bundesweit. Besprechungen können persönlich, telefonisch oder per Videokonferenz stattfinden.

Übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kosten?

Das hängt vom Tarif und vom Zeitpunkt des Versicherungsfalls ab. Vertragsprüfungen und der Erwerb oder die Veräußerung von Immobilien sind in vielen Verträgen ausgeschlossen. Bei späteren Streitigkeiten kann Versicherungsschutz bestehen, muss aber anhand der Bedingungen geprüft werden.