Wann sollte eine Maklerprovision geprüft werden?

Wann entsteht ein Anspruch auf Maklerprovision?

Die Übersendung eines Exposés oder die Durchführung einer Besichtigung begründet nicht in jeder Konstellation automatisch einen Provisionsanspruch. Der Makler muss die Voraussetzungen seines Anspruchs darlegen und im Streitfall beweisen.

Regelmäßig sind folgende Punkte zu prüfen:

Wie wird ein Maklervertrag geschlossen?

Ein Maklervertrag kann ausdrücklich geschlossen werden. Je nach Sachverhalt kann er auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Dafür muss für den Interessenten jedoch erkennbar sein, dass der Makler bei erfolgreichem Abschluss eine Provision von ihm verlangt.

Ein klarer Provisionshinweis im Exposé oder vor Übermittlung der entscheidenden Objektinformationen kann dabei eine wichtige Rolle spielen. Nicht jede allgemeine Internetwerbung oder Kontaktaufnahme reicht jedoch für einen Vertragsschluss aus.

Zu prüfen ist außerdem, welche Person Vertragspartner wurde. Die Anfrage eines Ehepartners, Familienmitglieds, Mitarbeiters oder Unternehmens führt nicht ohne Weiteres zu einer Zahlungspflicht sämtlicher späterer Käufer.

Maßgeblich sind der genaue Ablauf, die verwendeten Formulierungen, die Kommunikation und die für beide Seiten erkennbare Interessenlage.

Für wen gelten die besonderen Provisionsvorschriften?

Die besonderen Regeln zur Verteilung der Maklerkosten gelten nur, wenn der Käufer der Wohnung oder des Einfamilienhauses als Verbraucher handelt.

Erwirbt eine natürliche Person die Immobilie überwiegend zu privaten Zwecken, kann Verbrauchereigenschaft vorliegen. Bei einem Erwerb für eine gewerbliche oder selbstständige berufliche Tätigkeit kann die Einordnung anders ausfallen.

Auch die Nutzung als Kapitalanlage schließt die Verbrauchereigenschaft nicht ohne Weiteres aus. Entscheidend ist der konkrete Zweck des Geschäfts und nicht allein die Erwartung späterer Mieteinnahmen.

§ 656b BGB – Persönlicher Anwendungsbereich

Halbteilungsgrundsatz bei Tätigkeit für Käufer und Verkäufer

Lässt sich der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses von beiden Vertragsparteien eine Provision versprechen, müssen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten.

Vereinbart der Makler mit einer Partei, für diese unentgeltlich tätig zu werden, kann er sich grundsätzlich auch von der anderen Partei keine Provision versprechen lassen.

Ein Erlass gegenüber einer Seite wirkt nach der gesetzlichen Regelung auch zugunsten der anderen Seite. Dadurch soll verhindert werden, dass die gesetzlich vorgesehene gleichmäßige Belastung nach Vertragsschluss einseitig verändert wird.

§ 656c BGB – Tätigkeit für beide Parteien

Was gilt, wenn nur eine Seite den Makler beauftragt hat?

Hat nur eine Partei des Immobilienkaufvertrags den Maklervertrag abgeschlossen, kann eine Vereinbarung über die Übernahme oder Erstattung der Maklerkosten durch die andere Seite nur unter den Voraussetzungen des § 656d BGB wirksam sein.

Die ursprünglich beauftragende Partei muss zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben.

Der Anspruch gegen die andere Partei wird grundsätzlich erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil bezahlt hat und die Zahlung nachgewiesen wird.

§ 656d BGB – Übernahme von Maklerkosten

Vorkenntnis des Käufers

Kannte der Kaufinteressent die konkrete Abschlussmöglichkeit bereits vollständig, bevor der Makler sie nachwies, kann es an einer provisionsbegründenden Nachweisleistung fehlen.

Die bloße Kenntnis, dass eine Immobilie existiert oder möglicherweise verkauft werden soll, genügt dafür nicht zwingend. Entscheidend ist, ob der Interessent Verkäufer, Objekt und konkrete Abschlussbereitschaft bereits so kannte, dass er selbst in Vertragsverhandlungen eintreten konnte.

Für die Prüfung sind beispielsweise relevant:

• frühere Exposés oder Immobilienanzeigen;
• direkter Kontakt zum Eigentümer;
• vorherige Besichtigungen;
• bereits geführte Kaufpreisverhandlungen;
• Kenntnis durch Angehörige, Geschäftspartner oder andere Makler;
• Zeitpunkt und Umfang der bereits vorhandenen Informationen;
• Mitteilung der Vorkenntnis gegenüber dem Makler;
• zusätzliche Vermittlungsleistungen nach Offenlegung der Vorkenntnis.

Nachweismakler oder Vermittlungsmakler

Ein Nachweismakler muss dem Interessenten eine konkrete Vertragsgelegenheit so benennen, dass dieser in der Lage ist, mit der anderen Seite Verhandlungen über den Hauptvertrag aufzunehmen.

Ein Vermittlungsmakler wirkt dagegen aktiv auf den Abschluss des Vertrags ein. Er führt beispielsweise Gespräche, übermittelt Angebote oder bringt die Vertragsparteien in ihren Vorstellungen zusammen.

Welche Leistung vereinbart und tatsächlich erbracht wurde, bestimmt sich nach dem Maklervertrag und dem dokumentierten Verlauf der Tätigkeit.

War die Maklertätigkeit für den Kauf ursächlich?

Der Immobilienkauf muss auf der vertraglich geschuldeten Maklerleistung beruhen. Die Maklertätigkeit muss nicht die einzige Ursache sein, aber sie muss den späteren Abschluss zumindest mitveranlasst haben.

Liegen Nachweis und Vertragsschluss zeitlich eng beieinander, kann dies für einen ursächlichen Zusammenhang sprechen. Bei einem langen zeitlichen Abstand, abgebrochenen Verhandlungen oder einer späteren völlig neuen Abschlussmöglichkeit kann eine nähere Prüfung erforderlich sein.

Streit entsteht insbesondere bei:

• mehrmonatiger oder mehrjähriger Unterbrechung;
• zwischenzeitlichem Scheitern der Verkaufsverhandlungen;
• Verkauf über einen anderen Makler;
• direkter späterer Kontaktaufnahme zum Eigentümer;
• erheblich verändertem Kaufpreis;
• Verkauf eines anderen Grundstücksteils;
• Erwerb durch eine andere Person oder Gesellschaft;
• Abschluss eines wirtschaftlich wesentlich anderen Vertrags.

Was gilt beim Kauf durch Ehepartner, Angehörige oder Gesellschaft?

Der Maklervertrag und der spätere Immobilienkaufvertrag müssen nicht zwingend von exakt derselben Person abgeschlossen werden.

Ein Provisionsanspruch kann unter bestimmten Voraussetzungen auch bei wirtschaftlicher oder persönlicher Nähe zwischen Maklervertragspartner und späterem Käufer bestehen.

Die bloße Verwandtschaft, Ehe oder gesellschaftsrechtliche Verbindung reicht jedoch nicht in jeder Konstellation aus. Entscheidend sind Interessenlage, Einflussmöglichkeiten, wirtschaftlicher Erfolg und der konkrete Ablauf.

Deshalb ist zu prüfen, wer den Makler beauftragte, wer die Informationen nutzte, wer die Verhandlungen führte und wer die Immobilie letztlich erwarb.

Widerruf eines online oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossenen Maklervertrags

Verbraucher können bei einem im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklervertrag ein gesetzliches Widerrufsrecht haben.

Das betrifft insbesondere Verträge, die ausschließlich über Internet, E-Mail, Telefon oder bei einem Termin außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden.

Ob das Widerrufsrecht noch besteht, hängt insbesondere von einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, dem Beginn der Maklertätigkeit, dem ausdrücklichen Verlangen des Verbrauchers und dem Zeitpunkt des vollständigen Leistungserfolgs ab.

Ein wirksamer Widerruf führt nicht in jeder Konstellation zwangsläufig dazu, dass keinerlei Zahlung geschuldet ist. Ein möglicher Wertersatz und das Erlöschen des Widerrufsrechts müssen gesondert geprüft werden.

Wann kann eine Maklerpflichtverletzung den Provisionsanspruch gefährden?

Ein Makler muss die Interessen seines Auftraggebers loyal wahren und darf dessen Vertrauen nicht in schwerwiegender Weise verletzen.

Nicht jeder Fehler führt zum vollständigen Verlust der Provision. Bei einer besonders schwerwiegenden, vorsätzlichen oder grob leichtfertigen Pflichtverletzung kann jedoch eine Verwirkung des Provisionsanspruchs in Betracht kommen.

Zu prüfen sind beispielsweise:

• bewusst falsche Angaben über das Objekt;
• unrichtige Angaben zu Kaufpreis oder Verkaufsbereitschaft;
• Verschweigen eigener wirtschaftlicher Interessen;
• nicht offengelegte persönliche oder gesellschaftliche Verbindungen;
• pflichtwidrige Doppeltätigkeit;
• Weitergabe vertraulicher Informationen;
• eigenmächtige Veränderung von Angeboten;
• unzulässiger Druck auf eine Vertragspartei;
• Vereitelung günstigerer Vertragsmöglichkeiten;
• bewusste Irreführung über die Provisionspflicht.

Darf der Makler für Käufer und Verkäufer tätig sein?

Eine Tätigkeit für beide Seiten ist im Immobiliengeschäft nicht grundsätzlich verboten. Sie kann zulässig sein, wenn die Interessenlage offengelegt wird und der Makler seine Pflichten gegenüber beiden Seiten beachtet.

Problematisch kann die Doppeltätigkeit werden, wenn sie vertraglich ausgeschlossen wurde, dem Makler ein besonderer Interessenvertretungsauftrag erteilt war oder er eine Seite pflichtwidrig bevorzugte.

Unabhängig davon müssen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die gesetzlichen Vorgaben zur gleichen Provisionshöhe eingehalten werden.

Haftet der Makler für falsche Angaben im Exposé?

Ein Makler darf Informationen des Verkäufers grundsätzlich weitergeben, wenn er sie nicht als eigene gesicherte Erkenntnis darstellt und keinen Anlass hat, an ihrer Richtigkeit zu zweifeln.

Ergeben sich erkennbare Widersprüche oder verfügt der Makler über abweichende Kenntnisse, kann eine Pflicht zur Klarstellung oder weiteren Nachfrage bestehen.

Entscheidend ist, welche Aussage konkret getroffen wurde, ob sie als eigene Feststellung erschien, welche Informationen dem Makler vorlagen und ob die Angabe für die Kaufentscheidung ursächlich war.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Makler und die Frage, ob die Provision trotzdem geschuldet ist, sind rechtlich getrennt zu prüfen.

Bereits gezahlte Maklerprovision zurückfordern

Wurde eine Provision ohne wirksamen Rechtsgrund gezahlt, kann ein Anspruch auf Rückzahlung bestehen.

Rückforderungsgründe können insbesondere sein:

• kein wirksamer Maklervertrag;
• Verstoß gegen das Textformerfordernis;
• unwirksame Vereinbarung zur vollständigen Kostenübernahme;
• Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz;
• keine geeignete Nachweis- oder Vermittlungsleistung;
• nachgewiesene Vorkenntnis;
• fehlender ursächlicher Zusammenhang;
• fehlende wirtschaftliche Gleichwertigkeit des Hauptvertrags;
• wirksamer Widerruf des Maklervertrags;
• Verwirkung des Anspruchs wegen schwerer Pflichtverletzung;
• Zahlung durch eine nicht verpflichtete Person;
• versehentliche Doppelzahlung.

Vor einer Rückforderung sind außerdem mögliche Einwendungen, Verjährung, Beweislage und die konkrete Zahlungsvereinbarung zu prüfen.

Provisionsansprüche des Maklers durchsetzen

Für Makler hängt die erfolgreiche Durchsetzung wesentlich von einer klaren Dokumentation ab.

Erforderlich können insbesondere sein:

• vollständiger Maklervertrag;
• nachweisbarer Provisionshinweis;
• Dokumentation der Textform;
• Zeitpunkt der erstmaligen Objektinformation;
• Exposé und Objektunterlagen;
• Besichtigungsnachweise;
• Kommunikation mit Interessent und Verkäufer;
• Dokumentation von Vermittlungsgesprächen;
• notarieller Immobilienkaufvertrag;
• Nachweis der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit;
• Dokumentation einer Tätigkeit für beide Parteien;
• Nachweis der Zahlung der jeweils anderen Vertragsseite.

Wann verjähren Provisions- und Rückzahlungsansprüche?

Maklerprovisionsansprüche und Ansprüche auf Rückzahlung einer Provision unterliegen regelmäßig der gesetzlichen Verjährung.

Der Beginn hängt unter anderem von der Entstehung des Anspruchs und der Kenntnis der maßgeblichen Umstände ab. Bei Rückzahlungsansprüchen kann entscheidend sein, wann die Provision gezahlt wurde und wann der Zahlende die anspruchsbegründenden Tatsachen kannte oder kennen musste.

Eine einfache Zahlungsaufforderung hemmt die Verjährung nicht zwangsläufig. Bei drohendem Fristablauf müssen rechtzeitig geeignete verjährungshemmende Maßnahmen geprüft werden.

So prüfen wir Ihren Provisionsfall

Welche Unterlagen benötigen wir?

• Maklervertrag oder Maklerauftrag;
• Exposé und Immobilienanzeige;
• Provisionshinweise;
• Widerrufsbelehrung und Widerrufsformular;
• E-Mails, Nachrichten und sonstige Kommunikation;
• Besichtigungsnachweis;
• Unterlagen über eine frühere Kenntnis des Objekts;
• Kommunikation mit Eigentümer oder anderen Maklern;
• vollständiger notarieller Immobilienkaufvertrag;
• Provisionsrechnung;
• Zahlungsnachweise;
• Vereinbarungen mit Käufer und Verkäufer;
• Mahnung oder anwaltliches Forderungsschreiben;
• gerichtlicher Mahnbescheid oder Klageschrift;
• Unterlagen über behauptete Pflichtverletzungen;
• Unterlagen Ihrer Rechtsschutzversicherung.

Kosten der Beratung und Vertretung

Der Aufwand hängt insbesondere von Höhe der Provision, Umfang der Kommunikation, Zahl der Vertragsparteien, Beweislage und dem Verfahrensstand ab.

Bei außergerichtlicher oder gerichtlicher Zahlungsabwehr und Rückforderung richtet sich die gesetzliche Vergütung grundsätzlich nach dem Gegenstandswert, soweit keine abweichende Honorarvereinbarung getroffen wird.

Ob eine Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt, hängt vom Tarif und dem versicherten Risiko ab. Streitigkeiten im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb oder -verkauf können ausgeschlossen sein.

Häufige Fragen zur Maklerprovision

Muss ich zahlen, wenn ich keinen Maklervertrag unterschrieben habe?

Nicht zwingend. Ein Maklervertrag kann je nach Fall auch durch andere Erklärungen zustande kommen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist jedoch Textform vorgeschrieben. Der konkrete Kommunikationsverlauf muss geprüft werden.

Darf der Käufer die gesamte Maklerprovision übernehmen?

Beim Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten besondere Grenzen. War der Makler für beide Parteien tätig, müssen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten.

Was gilt, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat?

Eine Kostenübernahme durch den Käufer kann nur unter den Voraussetzungen des § 656d BGB wirksam sein. Der Verkäufer muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben und seinen Anteil grundsätzlich zuerst bezahlt haben.

Was gilt bei einem Haus mit Büro oder Einliegerwohnung?

Ein untergeordneter Bürobereich oder eine untergeordnete Einliegerwohnung schließt die Einordnung als Einfamilienhaus nicht automatisch aus. Maßgeblich kann der für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbare Erwerbszweck sein.

Entfällt die Provision bei Vorkenntnis?

Vorkenntnis kann einem Nachweisanspruch entgegenstehen, wenn der Interessent die konkrete Abschlussmöglichkeit bereits vollständig kannte. Die bloße Kenntnis des Gebäudes oder einer möglichen Verkaufsabsicht reicht nicht immer aus.

Muss ich zahlen, wenn der Kauf erst Monate später zustande kam?

Ein zeitlicher Abstand schließt den Provisionsanspruch nicht automatisch aus. Es ist zu prüfen, ob die frühere Maklerleistung für den späteren Kauf weiterhin mitursächlich war oder ob eine völlig neue Abschlussmöglichkeit entstand.

Kann ich einen online geschlossenen Maklervertrag widerrufen?

Verbraucher können bei einem Fernabsatzvertrag grundsätzlich ein Widerrufsrecht haben. Ob es noch besteht oder bereits erloschen ist, hängt von Belehrung, Leistungsbeginn, ausdrücklichem Verlangen und vollständiger Vertragserfüllung ab.

Darf ein Makler für beide Seiten tätig sein?

Eine Doppeltätigkeit ist nicht grundsätzlich unzulässig. Sie kann problematisch sein, wenn sie vertraglich ausgeschlossen wurde, Interessen verschleiert werden oder eine Partei pflichtwidrig bevorzugt wird.

Kann ich eine bereits bezahlte Provision zurückfordern?

Ja, wenn die Zahlung ohne wirksamen Rechtsgrund erfolgt ist. Geprüft werden müssen unter anderem Maklervertrag, Textform, Maklerleistung, Kostenverteilung, Widerruf und Verjährung.

Vertritt SH Rechtsanwälte auch Immobilienmakler?

Ja. Nach einer Interessenkollisionsprüfung vertreten wir auch Makler bei der Durchsetzung von Provisionsansprüchen und bei der Abwehr von Rückzahlungs- oder Schadensersatzforderungen.

Vertritt die Kanzlei Mandanten außerhalb von NRW?

Ja. SH Rechtsanwälte hat seinen Sitz in Essen und vertritt Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler bei Provisionsstreitigkeiten bundesweit.

Übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kosten?

Das hängt vom Tarif ab. Rechtsschutzversicherungen schließen Streitigkeiten im Zusammenhang mit Kauf, Verkauf oder Finanzierung einer Immobilie teilweise aus. Die Bedingungen und der Zeitpunkt des Versicherungsfalls müssen geprüft werden.