Verschwiegene Mängel beim Immobilienkauf

Typische verschwiegene Mängel und Risiken

Gilt der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag?

Kaufverträge über gebrauchte Immobilien enthalten häufig Formulierungen, nach denen die Immobilie unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft wird.

Ein solcher Haftungsausschluss kann grundsätzlich wirksam sein. Er bedeutet jedoch nicht, dass der Verkäufer unabhängig von seinem Wissen und Verhalten in jedem Fall von der Haftung befreit ist.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung über den Ausschluss oder die Beschränkung von Mängelrechten nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

§ 444 BGB – Haftungsausschluss

Über welche Umstände muss ein Verkäufer aufklären?

Der Verkäufer muss nicht ungefragt jede altersbedingte Gebrauchsspur oder jeden offen erkennbaren Zustand erläutern.

Eine Aufklärungspflicht kann jedoch bei verborgenen Mängeln oder Umständen bestehen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung oder Entwicklung erheblicher Mängel schließen lassen und für die Kaufentscheidung wesentlich sind.

Besonders relevant können sein:

• wiederkehrende Feuchtigkeits- oder Wasserschäden;
• frühere erfolglose Reparaturversuche;
• Schimmel- oder Schädlingsbefall;
• erhebliche Risse oder statische Auffälligkeiten;
• fehlende Baugenehmigungen oder Nutzungsänderungen;
• behördliche Beanstandungen oder Nutzungsuntersagungen;
• Altlasten, Bodenverunreinigungen oder Schadstoffe;
• erhebliche Sanierungsbeschlüsse oder Sonderumlagen;
• bekannte Streitigkeiten mit Nachbarn oder Miteigentümern;
• fehlende rechtliche Sicherung von Zufahrt oder Leitungen;
• erhebliche Mietrückstände oder Konflikte mit Mietern;
• abweichende Wohn- oder Nutzflächen.

Was gilt bei offen erkennbaren Mängeln?

Bei Umständen, die einer üblichen Besichtigung zugänglich und ohne Weiteres erkennbar sind, besteht regelmäßig keine ungefragte Offenbarungspflicht.

Käufer können sich nicht ohne Weiteres darauf verlassen, dass der Verkäufer offensichtlich erkennbare Schäden nochmals ausdrücklich erläutert.

Ob ein Mangel tatsächlich offen erkennbar war, hängt jedoch von den Besichtigungsbedingungen, der Fachkunde des Käufers, möglichen Verdeckungen und dem konkreten Erscheinungsbild ab.

BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11

Welche Bedeutung hat die Kenntnis des Käufers?

Kennt der Käufer den Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags, sind seine gesetzlichen Mängelrechte grundsätzlich ausgeschlossen.

Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Mängelrechte grundsätzlich nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

In Streitfällen ist deshalb genau zu prüfen, welche Informationen der Käufer vor dem Notartermin erhalten hat, welche Besichtigungen stattfanden und ob bestimmte Schäden oder Risiken tatsächlich erkennbar waren.

§ 442 BGB – Kenntnis des Käufers

Wie lässt sich die Kenntnis des Verkäufers beweisen?

Käufer müssen regelmäßig nicht nur den Mangel, sondern auch die behauptete Kenntnis oder Arglist des Verkäufers darlegen und beweisen.

Wichtige Indizien können sein:

• frühere Reparatur- oder Sanierungsrechnungen;
• Angebote von Handwerkern oder Sachverständigen;
• Schriftverkehr mit Versicherungen;
• frühere Mängelanzeigen von Mietern;
• Nachrichten an Nachbarn, Verwalter oder Handwerker;
• provisorische Abdichtungen oder Überdeckungen;
• überstrichene oder verkleidete Schadensstellen;
• frühere Gutachten und Messprotokolle;
• behördliche Schreiben und Bauakten;
• Protokolle von Eigentümerversammlungen;
• Zeugenaussagen von Nachbarn oder früheren Bewohnern;
• Widersprüche zwischen Exposé, Vertrag und Korrespondenz;
• falsche Antworten auf konkrete Käuferfragen;
• erst unmittelbar vor dem Notartermin übermittelte Unterlagen.

Welche Ansprüche können Käufer geltend machen?

Welche Anspruchsgrundlage und welches Ziel wirtschaftlich sinnvoll sind, hängt von Mangel, Beweislage, Finanzierbarkeit, Immobiliennutzung und persönlicher Situation ab.

Rücktritt und vollständige Rückabwicklung

Bei einem erheblichen Mangel kann die Rückabwicklung des gesamten Immobilienkaufs in Betracht kommen. Dabei wird nicht lediglich ein Reparaturbetrag verlangt.

Zu klären sind unter anderem:

• Rückzahlung des Kaufpreises;
• Rückübertragung des Grundstücks oder Wohnungseigentums;
• Ablösung der Finanzierung;
• Löschung eingetragener Grundschulden;
• Notar- und Grundbuchkosten;
• Grunderwerbsteuer;
• Maklerprovision;
• Finanzierungskosten und Vorfälligkeitsentschädigung;
• notwendige Aufwendungen auf die Immobilie;
• Nutzungsersatz für die bisherige Nutzung;
• Mieteinnahmen und gezogene Nutzungen;
• weitere Schäden und Folgekosten.

Wegen der hohen wirtschaftlichen Bedeutung sollten Erfolgsaussichten, Zahlungsfähigkeit des Verkäufers, Finanzierung und Vollstreckbarkeit vor einer Rückabwicklung geprüft werden.

Minderung oder Schadensersatz statt Rückabwicklung

Möchte der Käufer die Immobilie behalten, können Minderung oder Schadensersatz wirtschaftlich sinnvoller sein.

Die Höhe der Minderung entspricht nicht automatisch den Reparaturkosten. Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis des tatsächlichen Werts der Immobilie zum Wert in mangelfreiem Zustand.

Bei Schadensersatz ist zu prüfen, welcher Vermögensnachteil tatsächlich durch die Pflichtverletzung verursacht wurde. Dazu können Mängelbeseitigung, Minderwert, Gutachterkosten und weitere Folgeschäden gehören.

Für die Bezifferung kann ein technisches oder immobilienwirtschaftliches Sachverständigengutachten erforderlich sein.

Muss der Verkäufer zunächst zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden?

Viele kaufrechtliche Ansprüche setzen grundsätzlich voraus, dass der Verkäufer Gelegenheit zur Nacherfüllung erhält und eine angemessene Frist gesetzt wird.

Eine Fristsetzung kann in bestimmten Fällen entbehrlich sein, beispielsweise bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung oder wenn besondere gesetzliche Voraussetzungen vorliegen.

Eine unzutreffende oder zu frühe Selbstvornahme kann die Anspruchsdurchsetzung erschweren. Vor der Sanierung sollte deshalb geprüft werden, welche Erklärung, Frist oder Besichtigungsmöglichkeit erforderlich ist.

Wann verjähren Ansprüche wegen Immobilienmängeln?

Für Mängel an einem Bauwerk gelten grundsätzlich besondere Verjährungsfristen. Bei arglistigem Verschweigen verweist § 438 Absatz 3 BGB auf die regelmäßige Verjährungsfrist.

Beginn und Ablauf hängen unter anderem davon ab, wann der Käufer Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Mängelanzeige, Verhandlungen oder ein einfaches Aufforderungsschreiben hemmen die Verjährung nicht in jeder Konstellation ausreichend.

§ 438 BGB – Verjährung der Mängelansprüche

Wie können sich Verkäufer gegen unberechtigte Ansprüche verteidigen?

Der Vorwurf eines arglistig verschwiegenen Mangels ist für Verkäufer besonders schwerwiegend. Er sollte dennoch nicht vorschnell anerkannt werden.

Zu prüfen sind insbesondere:

• bestand der behauptete Mangel bereits bei Übergabe?
• handelt es sich um altersübliche Beschaffenheit?
• war der Schaden offen erkennbar?
• hatte der Verkäufer tatsächlich Kenntnis?
• wurde der Käufer mündlich oder schriftlich aufgeklärt?
• enthielten Exposé oder Vertrag entsprechende Hinweise?
• kannte der Käufer den Zustand aus Besichtigungen oder Gutachten?
• hat sich der Zustand erst nach dem Verkauf verschlechtert?
• beruhen Schäden auf späterer Nutzung oder Umbauarbeiten?
• ist die behauptete Schadenshöhe nachvollziehbar?
• wurde Gelegenheit zur Besichtigung und Nacherfüllung gegeben?
• sind Ansprüche bereits verjährt?

So prüfen wir Ihren Immobilienmangelfall

Welche Unterlagen benötigen wir?

• vollständiger notarieller Kaufvertrag;
• Exposé und Immobilienanzeige;
• Schriftverkehr vor dem Notartermin;
• Fragen an Verkäufer oder Makler und deren Antworten;
• Fotos und Videos vor und nach dem Kauf;
• Gutachten, Messprotokolle und Zustandsberichte;
• Angebote und Rechnungen von Handwerkern;
• Unterlagen zu früheren Reparaturen;
• Versicherungsunterlagen und Schadenmeldungen;
• Bauakte, Genehmigungen und Grundrisse;
• Wohn- oder Nutzflächenberechnungen;
• Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümergemeinschaft;
• Mängelanzeigen von Mietern oder früheren Bewohnern;
• Nachrichten mit Nachbarn, Verwaltern oder Handwerkern;
• bereits versandte Anspruchs- oder Ablehnungsschreiben;
• gerichtliche Schreiben und bekannte Fristen;
• Unterlagen Ihrer Rechtsschutzversicherung.

Kosten der Beratung und Vertretung

Der Aufwand hängt insbesondere von Kaufpreis, Schadensumfang, Unterlagen, Zahl der Beteiligten, technischem Klärungsbedarf und angestrebtem Ziel ab.

In streitigen Verfahren richtet sich die gesetzliche Vergütung grundsätzlich nach dem Gegenstandswert, soweit keine abweichende Honorarvereinbarung getroffen wird.

Eine Rechtsschutzversicherung kann die Kosten abhängig von Tarif, Versicherungsfall und Ausschlüssen übernehmen. Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie sind in vielen Verträgen ausgeschlossen oder nur eingeschränkt versichert.

Häufige Fragen zu verschwiegenen Immobilienmängeln

Was ist ein arglistig verschwiegener Mangel?

Arglist kann vorliegen, wenn der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn nicht offenlegt, obwohl er damit rechnet, dass der Käufer hiervon keine Kenntnis hat.

Gilt der Gewährleistungsausschluss bei Arglist?

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Muss der Verkäufer die genaue Ursache des Mangels kennen?

Nicht zwingend. Kennt der Verkäufer beispielsweise wiederholte Wassereintritte, kann bereits dieser Zustand offenbarungspflichtig sein, auch wenn ihm die genaue technische Ursache nicht bekannt ist.

Muss der Verkäufer offen sichtbare Mängel erklären?

Für Mängel, die bei einer üblichen Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, besteht regelmäßig keine ungefragte Aufklärungspflicht. Ob ein Zustand tatsächlich offen erkennbar war, muss anhand der Besichtigungssituation geprüft werden.

Kann ich den gesamten Hauskauf rückgängig machen?

Bei einem erheblichen Mangel und Vorliegen der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen können Rücktritt oder Anfechtung und damit eine vollständige Rückabwicklung in Betracht kommen. Nicht jeder Mangel rechtfertigt jedoch dieses Ergebnis.

Darf ich den Mangel sofort reparieren lassen?

Notwendige Maßnahmen zur Schadensbegrenzung dürfen nicht unterbleiben. Vor umfangreichen Veränderungen sollten jedoch Beweise gesichert und mögliche Anforderungen an Fristsetzung und Besichtigung geprüft werden.

Wer muss die Arglist beweisen?

Grundsätzlich muss der Käufer die Voraussetzungen seiner Ansprüche und damit regelmäßig auch die Kenntnis oder Arglist des Verkäufers beweisen. Die Beweisführung erfolgt häufig über Indizien, Unterlagen und Zeugen.

Was gilt bei falschen Angaben im Maklerexposé?

Angaben im Exposé können für die vereinbarte Beschaffenheit, Aufklärung und Haftung relevant sein. Entscheidend ist, von wem die Information stammt, ob sie berichtigt wurde und welchen Inhalt der notarielle Kaufvertrag hat.

Vertreten Sie auch Verkäufer?

Ja. Wir prüfen, ob der behauptete Mangel bestand, bekannt war, offengelegt wurde und welche Einwendungen gegen Anspruch, Schadenshöhe und Arglistvorwurf bestehen.

Vertritt SH Rechtsanwälte Mandanten bundesweit?

Ja. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Essen und vertritt Käufer und Verkäufer bei Immobilienstreitigkeiten bundesweit. Besprechungen können persönlich, telefonisch oder per Videokonferenz stattfinden.

Übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kosten?

Das hängt von Tarif, Versicherungsfall und vereinbarten Ausschlüssen ab. Streitigkeiten im Zusammenhang mit Kauf, Verkauf oder Finanzierung einer Immobilie sind in vielen Verträgen ausgeschlossen oder nur eingeschränkt versichert.