FAQ Widerruf von Immobilienkrediten

Häufige Fragen beim Widerruf von Immobilienkrediten

Häufig gestellte Fragen - Widerruf von Immobilienkrediten

Widerrufsrecht: Kann das Widerrufsrecht auch verjährt bzw. verwirkt sein?

Das deutsche Recht sieht vor, dass im Falle einer nicht ordnungsgemäß erteilten Widerrufsbelehrung die Frist zur Erklärung des Widerrufs nicht zu laufen beginnt. In jüngerer Zeit gibt es immer wieder Stimmen, die unter dem Gesichtspunkt einer sogenannten Verwirkung das Widerrufsrecht zeitlich einschränken möchten. Als Grund wird hierfür maßgeblich ein Vertrauensschutz der Banken angeführt. Der aber spielt im europäischen Verbraucherschutzrecht keine bzw. nur eine untergeordnete Rolle, denn aus dem Gesetz und den europarechtlichen Vorgaben lässt sich kein Vertrauensschutz der Banken ableiten, auf dessen Grundlage eine Verwirkung zu begründen wäre.

Wir wenden uns daher regelmäßig gegen das von den Banken ins Feld geführte Argument einer zeitlichen Verwirkung des Widerrufsrechts – siehe hierzu unseren Aufsatz in der NJW vom Juni 2015.

Zum Schutze des Vertrauens der Banken hat der Gesetzgeber zwei Mechanismen geschaffen, welche gut funktionieren und den Banken ein hohes Maß an Rechtssicherheit gewährleisten. Dies ist zum einen die Musterwiderrufsvorlage. Setzt die Bank die Musterwiderrufsvorlage genau um, droht ihr kein späterer Widerruf. Greift die Bank hingegen in das ihr zur Verfügung gestellte Muster eigenmächtig ein, verliert sie diesen Vertrauensschutz.

Zum anderen kann die Bank jederzeit Rechtssicherheit dadurch erzeugen, dass sie ihren Kunden nachträglich ordnungsgemäß – d.h. den gesetzlichen Anforderungen entsprechend – belehrt. Auch in diesem Fall muss die Bank nicht mehr mit einer späteren Inanspruchnahme im Rahmen eines Widerrufs rechnen. Dass die Banken den Aufwand scheuen, nachträglich zu belehren, kann nicht zum Nachteil der Verbraucher gereichen.

Aus diesen Gründen besteht für eine Befristung des Widerrufsrechts unter dem Gesichtspunkt des Schutzes der Banken kein Raum.

Bei folgenden Fällen kann der Widerrufsjoker immer noch zum Erfolg führen:

  • Vertragsschluss ab 21.03.2016
    Für Darlehensverträge, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, erlischt das Widerrufsrecht spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Abschluss des Darlehensvertrages.
     
  • Vertragsschluss vom 10.06.2010 bis 21.03.2016
    Bei Verbraucherdarlehen, die nach dem 10. Juni 2010 bis zum 21. März 2016 abgeschlossen worden sind, gilt die auf Druck der Bankenlobby hin aufgenommene, zeitliche Befristung des Widerrufsrechts gemäß Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie nicht. Diese sind nach wie vor unbegrenzt widerrufbar. Unsere Erfahrungen mit Darlehensverträgen aus diesem Zeitraum zeigen, dass auch die überwiegende Mehrheit dieser Darlehensverträge den gesetzlichen Anforderungen nicht oder nicht vollständig genügen und damit noch immer ein Widerrufsrecht besteht. Betroffen sind insbesondere die in dieser Zeit von den Sparkassen und Volksbanken bundesweit verwendeten Widerrufsbelehrungen.
     
  • Vertragsschluss vom 02.11.2002 bis 10.06.2010 und Widerruf ist bereits erklärt
    Darlehensverträge, die zwischen dem 2. November 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen und bis zum 21.06.2016 widerrufen wurden.

Widerrufsrecht: Rückforderung einer bereits gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung

Grundsätzlich können sogar beendete Verträge noch widerrufen werden. Falls Sie für die vorzeitige Beendigung eines Darlehensvertrages bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, ist diese durch die Bank zu erstatten, wenn Sie den Vertrag jetzt widerrufen. Dabei führen wir für Sie die Verhandlungen mit der Bank bezüglich einer Erstattung der gezahlten Vorfälligkeitsbeträge.

Auch hier ist bei einer außergerichtlichen Einigung eine Teilrückzahlung ein häufiges Ergebnis.

Widerrufsrecht: Welches Vorgehen ist in meinem Fall das Richtige?

Hat unsere Prüfung ergeben, dass Sie Ihr Widerrufsrecht auch heute noch ausüben können, stellt sich für Sie die Frage, wie es weiter geht.

Grundsätzlich bedeutet das Widerrufsrecht, dass Sie sich von den Bindungen Ihres Darlehensvertrages lösen können. Dabei ist jedoch häufig eine Anschlussfinanzierung nötig, gegebenenfalls bei einem anderen Kreditinstitut. Einige unserer Mandanten sind auch bereit, bei Ihrem bestehenden Kreditinstitut zu bleiben, falls eine gute Einigung erzielt werden kann.

Ihre konkreten Ziele und das hierzu passende Vorgehen werden wir mit Ihnen im Einzelnen nach Beauftragung unserer Kanzlei erörtern.

Widerrufsrecht: Wie reagieren Banken, Sparkassen bzw. sonstige Kreditinstitute auf einen Widerruf?

Angesichts der für Banken, Sparkassen und sonstigen Kreditinstituten wirtschaftlich sehr nachteiligen Folgen wird der Widerruf grundsätzlich nicht auf Anhieb akzeptiert. Häufig wird der Widerruf mit einem Musterbrief zurückgewiesen und auf die Einhaltung des Darlehensvertrages bestanden oder es erfolgt zunächst überhaupt keine Reaktion.

Oftmals ist zu beobachten, dass erst nachdem der Kreditnehmer einen Rechtsanwalt mit seiner Interessenwahrnehmung beauftragt, Banken, Sparkassen und sonstige Kreditinstitute dazu bereit sind, Vergleichsangebote zu unterbreiten, etwa durch Anpassung der Zinskonditionen am aktuellen Zinsniveau.

Wir streben stets eine Lösung auf dem Verhandlungsweg an. Dabei ist es unser Verhandlungsziel, von der Bank ein günstigeres Zinsangebot für den bestehenden Vertrag zu erhalten. Oft enthält dieses Angebot dann eine neue zehnjährige Zinsbindung.

Der Vorteil der Verhandlungslösung besteht zum einen darin, dass Sie keine Anschlussfinanzierung bereitstellen müssen, weil ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut vermieden wird. Auch erspart die bereits gegebene Sicherheit des Ursprungsdarlehens eine Änderung des Grundbucheintrags, was ebenfalls Kosten spart.

Sollte Ihre Bank sich jedoch unnachgiebig zeigen und keine Bereitschaft zur außergerichtlichen Einigung haben, muss Klage eingereicht werden. Dies erfolgt stets nach Absprache mit Ihnen.

Widerrufsrecht: Vertragsende, Beziehung zur Bank, Anschlussfinanzierung?

Manche Mandanten befürchten, dass die Bank ihrerseits die Verträge sofort kündigen und das Darlehen fällig stellen wird. Dies ist jedoch nicht möglich. Solange Sie die vereinbarten Raten bezahlen, hat die Bank keine Handhabe den Vertrag zu kündigen. Dies bedeutet, dass Sie auch im Falle des erklärten Widerrufs zunächst weiter die vereinbarten Raten bedienen sollten, um ein einseitiges Vorgehen der Bank zu verhindern. Überzahlte Raten werden dann zurückgefordert.

Mandanten machen sich Sorgen um eine Verschlechterung der Beziehung zu Ihrer Bank, die sich auch auf zukünftige Verträge auswirken könnte. Hierbei geben wir zu bedenken, dass es sich bei Banken um Wirtschaftsunternehmen handelt, die ihre Entscheidungen ausschließlich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten ausrichten. Eine emotionale Ebene ist Banken grundsätzlich fremd. Sie müssen sich daher nicht vor einem revanchistischen Verhalten Ihrer Bank fürchten. Solange Sie eine entsprechende Bonität aufweisen, wird Ihnen Ihre Bank auch zukünftig Kredite gewähren.

Auch die Anschlussfinanzierung stellt in der Praxis in aller Regel kein Problem dar. Aufgrund der Wettbewerbssituation am deutschen Bankenmarkt ist es für solvente Kunden einfach, eine günstige Anschlussfinanzierung zu erhalten. Eine Absprache der Banken untereinander, eine gewünschte Anschlussfinanzierung nach Kündigungen abzulehnen, besteht aufgrund der Vielzahl der aktiven Kreditinstitute nicht. Der von uns empfohlene Vermittler wird Ihnen gerne Angebote vorlegen, falls Sie Interesse an einer Finanzierungsmöglichkeit haben.

Widerrufsrecht: Wie lange dauert die Verhandlung mit der Bank?

Sie erhalten nach unserem ersten Anschreiben im Regelfall innerhalb von drei Wochen eine Rückmeldung von der Bank. Sofern diese positiv ist, steht einer Einigung mit der Bank nichts mehr im Wege.

In Einzelfällen kann es auch zu längeren Schriftwechseln kommen. Als Durchschnitt hat sich eine Abwicklungszeit von sechs bis acht Wochen herausgebildet.

Widerrufsrecht - Einen Anwalt nehmen oder selbst mit der Bank verhandeln?

Wir empfehlen Ihnen die Hilfe einer Fachkanzlei für Bankrecht in Anspruch zu nehmen. Dies verbessert Ihre Erfolgschancen und vermeidet unnötige Risiken.

Verhandlungen zu rechtlichen Fragen mit einer Bank sind aus zwei Gründen schwierig: Laien können die potentiellen Risiken nicht vollständig überblicken, welche durch eine verfrühte oder falsche Verhandlungsstrategie entstehen. Zusätzlich verfügt eine spezialisierte Kanzlei wie unsere über eine große Sammlung an Urteilen und Argumenten, die für die Verhandlungen mit Banken wichtig sind.

Gegenüber den eigenen Kunden argumentieren Banken gerne mit Verwirkung oder Verjährung oder zitieren Gerichtsurteile, die in einem ähnlichen, aber nicht wirklich gleichgelagerten Fall eine für die Bank positive Aussage enthalten. Als Fachkanzlei für Bankrecht haben wir Erfahrungen mit den Reaktionen der Banken. Wir können so zahlreiche Argumente der Banken entkräften und zügig auch in schwierigen Fällen eine Einigung erzielen.

 

Widerrufsrecht - Welche Erfahrungen hat die Kanzlei gemacht?

Seit dem Jahr 2014 hat unsere Fachkanzlei für Bankrecht bereits mehr als 10.000 Widerrufsbelehrungen in Verbraucherkreditverträgen geprüft, und stand mehreren Wirtschaftsredaktionen (u.a. Plusminus, WDR Lokalzeit Ruhr, WirtschaftsWoche) zur Rechtslage beim Widerruf von Baukrediten als Experte zur Verfügung.

Unsere Kanzlei vertritt betroffene Bankkunden bundesweit. Viele unserer Fälle konnten kurzfristig außergerichtlich erfolgreich abgeschlossen werden, d.h. es wurde entweder der Widerruf akzeptiert oder ein wirtschaftlich sinnvoller Vergleich geschlossen, etwa durch Anpassung der Zinsen am aktuellen Zinsniveau. Aufgrund unserer außergerichtlichen und gerichtlichen Erfolge werden wir von test.de der Stiftung Warentest in Zusammenarbeit mit den Verbraucherzentralen als erfolgreiche Kanzlei gelistet. Dabei sind wir mit Kreditinstituten bundesweit in Kontakt getreten und haben festgestellt, dass die Resonanz und Verhandlungsbereitschaft stark vom Einzelfall, der Beziehung zum Kunden und unserer Argumentation abhängt.

Viele unserer Mandanten haben durch unsere Hilfe mehrere Tausend Euro gespart.

Widerrufsrecht - Welche Kosten entstehen mir durch die Beauftragung?

Die Berechnung anwaltlicher Honorare ist im so genannten Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abschließend geregelt. Hierbei wird nach Gegenstandswert abgerechnet.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes berechnet sich der Gegenstandswert in Kreditwiderrufsangelegenheiten nach den gesamten Zahlungen, die der Verbraucher auf das Darlehen geleistet hat. Sofern Sie nicht über eine Rechtsschutzversicherung verfügen oder diese nicht greift, kommen wir Ihnen bei der Bemessung des Gegenstandswertes betreffend die außergerichtliche Vertretung entgegen und setzen den Gegenstandswert wie folgt fest:

Wir berechnen den 3,5-fachen Jahreszins aus Ihrem Darlehen. Wir legen dabei den Nettokreditbetrag aus dem Darlehen zu Grunde und den dort genannten Soll-Zinssatz. Anhand dieses Gegenstandswertes können wir dann unsere Gebühren für die außergerichtliche Tätigkeit anhand des RVGs berechnen.

Hierzu folgendes Beispiel: Angenommen Ihr Nettokreditbetrag liegt bei 300.000 € und die Verzinsung bei 4 % p. a., dann errechnet sich folgender Gegenstandswert:
 

ZINSBERECHNUNG nach Bankenmethode (30 / 360 Zinstage), Mitberechnung des ersten Zinstages

(gem. §187 (2) BGB)

Betrag                 Zinsart                      Zinssatz                    Zeitraum                             Zinsbetrag

300.000,00  €        Festzins (p.a.)            4,00 %                01.01.2016 bis 30.06.2019         42.000,00 €

                                                                                       1.260 Zinstage                  Tageszins 33,33 €

SUMME Zinsbeträge:                                                                                                      42.000,00 €
 

Basierend hierauf erhalten Sie nach Abschluss des Falles, also günstigstenfalls nach einer außergerichtlichen Vergleichsvereinbarung mit der Bank, eine Rechnung von uns.

Für eine für Sie erfolgreiche außergerichtliche Tätigkeit fällt eine sogenannte Geschäftsgebühr vom Gebührenfaktor von 1,3 bis 2,5 – je nach Aufwand und Umfang - (Nr. 2300 VV RVG) und eine Gebühr für die außergerichtliche Einigung vom Gebührenfaktor 1,5 (Nr. 1000 VV RVG) an (gilt für Einigungen, die nach unserem Tätigwerden erzielt wurden und entfällt, wenn keine Einigung zustande gekommen ist). Bei mehreren Darlehensnehmern, zum Beispiel bei Ehegatten, kommt pro Auftraggeber eine Erhöhungsgebühr (Nr. 1008 VV RVG) mit dem Faktor 0,3 hinzu (die maximale Erhöhung ist auf 2,0 begrenzt). Zusätzlich ist noch eine Auslagenpauschale für Post und Telekommunikation (Nr. 7001, 7002 VV RVG) in Höhe von 20 EUR sowie die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von 19 % (Nr. 7008 VV RVG) zu berechnen. Eine Beispielrechnung finden Sie auf der nächsten Seite.
 

Beispielsrechnung ausgehend von der obigen Zinsberechnung (3,5-facher Jahreszins = 42.000,00 EUR)

Anwaltsgebühren nach RVG

1,3

Geschäftsgebühr

(§ 13 RVG i.V.m. VV Nr. 2300 RVG)

1.414,40 €

1,5

Einigungsgebühr

(§ 13 RVG i.V.m. VV Nr. 1000 RVG)

1.632,00 €

0,3

Erhöhungsgebühr

(§ 13 RVG i.V.m. VV Nr. 1008 RVG)

326,40 €

 

Auslagenpauschale

(§ 13 RVG i.V.m. VV Nr. 7002 RVG)

20,00 €

 

19% Umsatzsteuer

(§ 13 RVG i.V.m. VV Nr. 7008 RVG)

 644,63 €

Honorar insgesamt:                                                                               4.037,43 €

Im Falle der gerichtlichen Vertretung sind wir verpflichtet, uns – mindestens – an den durch das Gericht festgesetzten Gegenstandswert zu halten. Diesen werden wir bei der Abrechnung der gerichtlichen Tätigkeit auch nicht überschreiten.

Widerrufsrecht: Zahlt eine Rechtsschutzversicherung den Rechtsanwalt wegen Prüfung der Widerrufsbelehrung und Interessenvertretung des Darlehensnehmers?

Die allgemeinen Versicherungsbedingungen der Rechtsschutzversicherungen sehen in der Regel vor, dass der erste tatsächliche oder behauptete Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften maßgebend ist. Damit die Rechtsschutzversicherung greift, muss also zunächst ein Versicherungsfall eingetreten sein.

In den Fällen der fehlerhaften Widerrufsbelehrung liegt dieser Rechtspflichtenverstoß nach allgemeiner Meinung jedoch noch nicht bereits beim Abschluss des Darlehensvertrages vor. Der Versicherungsfall tritt erst dann ein, wenn die Bank, Sparkasse bzw. das betreffende Kreditinstitut sich weigert, den erklärten Widerruf anzuerkennen und umzusetzen.

Das Einholen einer Deckungszusage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung übernehmen wir gerne für Sie und stellen dies nicht gesondert in Rechnung.

Widerrufsrecht: Zahlt eine Rechtsschutzversicherung den Rechtsanwalt, wenn der Abschluss des Kreditvertrages vor Abschluss der Rechtsschutzversicherung erfolgt ist?

Rechtschutzversicherer müssen in Widerrufsfällen den Versicherungsschutz auch dann gewähren, wenn der Rechtsschutzversicherungsvertrag nach dem Kauf der Immobilie und nach dem Abschluss des Kreditvertrages geschlossen wurde.

Dennoch bringen einige Rechtsschutzversicherer den Einwand, Rechtsschutz müsse nicht gewährt werden, da der Versicherungsfall vor Abschluss des Versicherungsvertrages eingetreten sei. Nach Auffassung der Rechtsschutzversicherer sei dabei immer derjenige Zeitpunkt maßgeblich, in welchem der Versicherungsnehmer oder ein beteiligter Dritter begonnen habe, gegen Rechtspflichten zu verstoßen. Dies sei stets der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, da dort bereits eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung verwendet worden sei.

Dieser Einwand ist jedoch in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht haltbar. Richtig ist vielmehr, dass die Rechtsschutzversicherer eintrittspflichtig sind, da stets auf den Zeitpunkt der Ablehnung des Widerrufs abzustellen ist.

Der BGH hat in einem ähnlich gelagerten Fall, dessen Grundsätze auf die hier diskutierte Fallkonstellation Anwendung findet, klar herausgearbeitet, dass der Verstoß gegen Rechtsvorschriften und Rechtspflichten stets erst mit der Weigerung der Bank auf Anerkennung des Widerrufsrechts eintritt (BGH, Urteil vom 24.04.2013, Aktenzeichen: IV ZR 23/12).

In dem zu entscheidenden Fall ging es um den Widerruf eines Lebensversicherungsvertrages. Die Rechtsschutzversicherung verweigerte den Deckungsschutz mit dem oben skizzierten Vorvertragseinwand.

Maßgeblich für die Festlegung des Zeitpunktes des Eintritts des Versicherungsfalls ist dabei jedoch der Tatsachenvortrag, der den Verstoß des Vertragspartners gegen Rechtspflichten begründet. Dabei ist der frühestmögliche Zeitpunkt das vorgeworfene pflichtwidrige Verhalten des Vertragspartners. In dem zu entscheidenden Fall war dies die Weigerung der Lebensversicherung, das Widerrufsrecht des Versicherungsnehmers anzuerkennen und dem Versicherungsnehmer die Differenz aus Prämienzahlung und Rückkaufswert zurückzuzahlen. Der verfolgte Bereicherungsanspruch des Versicherungsnehmers entstand erst mit der Ausübung des Widerrufsrechts. In der fehlerhaften Widerrufsbelehrung liegt hingegen gerade kein Pflichtverstoß. Diese fehlerhafte Verbraucherinformation führt lediglich dazu, dass das Widerrufsrecht unbeschränkt noch ausgeübt werden konnte, mithin noch ein gesetzlich vorgesehener Rechtsanspruch durchgesetzt werden kann. Unter dieser Prämisse lag der dem Lebensversicherer anzulastende Rechtsverstoß erst im Bestreiten der Fortgeltung des Widerrufsrechts.

Nicht anders zu beurteilen sind die Fälle, in denen Verbraucher von ihrem aufgrund fehlerhafter Widerrufsbelehrung noch nicht verfristeten Widerrufsrecht Gebrauch machen und der Widerruf von der Bank zurückgewiesen wird.

Widerrufsrecht: Was ist zu beachten, wenn die Veräußerung der Immobilie ansteht?

In diesem Fall ist es ratsam, Ihren beabsichtigten Widerruf der Bank nicht mitzuteilen. Dies ist deshalb wichtig, weil die Bank die ihr erteilte Sicherheit bei einem Verkauf sonst eventuell nicht freigeben wird und dies gerichtlich durchgesetzt werden müsste. Dadurch kann der Verkauf der Immobilie sich verzögern, deutlich kostspieliger werden oder scheitern.

In der Praxis hat sich folgendes Vorgehen bewährt: Zunächst sollten Sie die Veräußerung der Immobilie betreiben. Erst wenn die Immobilie tatsächlich verkauft ist und die Bank die Freigabe der bestellten Sicherheit erklärt hat, sollten wir umgehend gemeinsam Ihr Widerrufsrecht gegenüber der Bank ausüben.

Die von der Bank zunächst in Rechnung gestellte Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie dabei bezahlen. Sie sollten bei der Ausführung der Zahlung angeben, dass Sie die Vorfälligkeitsentschädigung nur unter dem Vorbehalt der späteren Rückforderung zahlen. Im Anschluss an die Veräußerung der Immobilie widerrufen wir dann gemeinsam den Darlehensvertrag und fordern die Bank zur Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung auf.