Mieter zahlt nicht oder verspätet:

Wann kann fristlos gekündigt werden?

Die SH Rechtsanwälte bieten bei überfälligen Mietforderungen und Räumungen ein branchenspezifisches Fachwissen an und vertritt gewerbliche und private Vermieter, WEG und Hausverwaltungen bei der Beitreibung von Mietschulden sowie bei Räumungen von Wohnräumen und Gewerberäumen.  Wir kümmern uns nach Auftragserteilung umgehend um den Forderungseinzug überfälliger Miet-, Nebenkosten- und Hausgeldzahlungen – auf Wunsch bis zur Räumungsklage.

Wir setzen Ihre fristlose Kündigung rechtssicher durch!

Die frühzeitige Hinzuziehung eines spezialisierten Anwalts für Mietrecht bzw. eines Fachanwalts für Mietrecht hilft in den meisten Fällen, die Räumungsklage zu vermeiden und die Zahlungsmoral der Mieter zu verbessern. Nicht nur verringern Sie hierdurch die erheblichen Verfahrenskosten der Zwangsräumung sondern auch den Aufwand der Neuvermietung.

Zahlungsverzug ist der mit Abstand häufigste Grund für fristlose Kündigungen von Mietverträgen in Deutschland. Irgendwann ist für jeden Vermieter das Maß voll und er kündigt seinem säumigen Mieter. Die Vorgehensweise ist auch vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt worden. Eine Kün­di­gung ist daher auch bei älteren Miet­rück­ständen mög­lich.

Die von § 314 BGB vorgeschriebene „angemessene Frist“ für die Kündigung eines dazu Berechtigten ist im Mietrecht nicht zwingend. Ein Vermieter muss also nicht unmittelbar auf Mietschulden reagieren und eine Wohnung auch nicht innerhalb einer bestimmten Zeit fristlos kündigen. Er kann dies also durchaus mit zeitlicher Verzögerung tun. (vgl. BGH Urteil vom 13. Juli 2016 · Az.AZ: VIII ZR 296/15).

Doch was sich für den Vermieter auf den ersten Blick leicht anhört, erweist sich in der mietrechtlichen Praxis leider immer wieder als Stolperstein. Denn für eine wirksame Kündigung muss ein wirksamer Verzug des Mieters vorliegen erfüllt sein.

Die häufigsten Fragen von Vermietern sind:

  • wie wird der Zahlungsrückstand korrekt berechnet?
  • wie lange müssen Rückstände bestehen, damit die Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt ist?
  • ab wann wird eine Kündigung trotz bestehender Rückstände unwirksam?

Entscheid für einen Verzug des Mieters nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB ist nicht der Zeitraum des Zahlungsverzugs, sondern es kommt allein auf die Höhe des gesamten Mietrückstands an. Der Vermieter kann danach immer kündigen, wenn sich der Mieter unabhängig von seiner Dauer mit der Miete für zwei Monate in Verzug befindet, die Zeitkriterien des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB aber nicht erfüllt sind. Gerne helfen Ihnen unsere Rechtsanwälte und Fachanwälte für Mietrecht. Einfach telefonisch unter 0201/4398680 oder 0231/95906650 anrufen. Wir freuen uns auf Ihren Anruf. Wir finden sofort die richtige Vorgehensweise!

Beispiele

Die Monatsmiete beträgt 800,00 EUR .
Der Mieter zahlt

  • im Januar 200 EUR
  • im Februar 400 EUR
  • März 500 EUR
  • April 300 EUR
     

Lösung: Der Mietrückstand beträgt über vier Monate 1.400,00 EUR und damit weniger als zwei Monatsmieten. Die Kündigungsvorrausetzung liegen nicht vor.

Die Monatsmiete beträgt 1.200 EUR.
Der Mieter zahlt

  • im Januar 600 EUR
  • im Februar 600 EUR
  • März 600 EUR
  • April 1200 EUR
  • Mai 600 EUR
     

Lösung: Der Mietrückstand beträgt über fünf Monate 2.400,00 EUR und damit genaue zwei Monatsmieten. Die Kündigungsvorrausetzungen liegen vor.

Anwälte für Miet-/Wohnungseigentumsrecht

Vladimir Stamenković, LL.M.Rechtsanwalt

Partner
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Mediator

Thomas Hüttenmüller, LL.M.Rechtsanwalt

Partner
Rechtsanwalt | Betriebswirt (VWA)
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Lehrbeauftragter der FOM Hochschule für
Oekonomie & Management

Stefan PiotrowskiRechtsanwalt

Partner
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Lehrbeauftragter am Studieninstitut
für kommunale Verwaltung der Stadt Essen

Sebastian Stachowiak Rechtsanwalt

Partner
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Datenschutzbeauftragter (TÜV)

Dr. Ulrich JellentrupRechtsanwalt

Rechtsanwalt (angestellt)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Madeleine WaltherRechtsanwältin

Rechtsanwältin (angestellt)
Fachanwältin für Sozialrecht
Lehrbeauftragte der Fachhochschule
für öffentliche Verwaltung NRW
Schwerpunkt Beamtenrecht