Immobilienanlagen und Crowdinvesting

Typische Mandatssituationen

Welche Immobilienanlagen prüfen wir?

Wer ist Vertragspartner des Anlegers?

Bei Immobilienprojektfinanzierungen sind häufig mehrere Gesellschaften beteiligt. Grundstückseigentümer, Projektentwickler, Darlehensnehmer, Muttergesellschaft, Generalunternehmer und Plattform müssen nicht identisch sein.

Für die rechtliche Prüfung sind insbesondere relevant:

• Identität des Darlehensnehmers oder Emittenten;
• Eigentümer des Grundstücks;
• Verbindung zwischen Projekt- und Muttergesellschaft;
• Rolle der Crowdinvesting-Plattform;
• Verwendung der Anlegergelder;
• Weiterleitung an andere Gesellschaften;
• Eigenkapital des Projektentwicklers;
• Bankfinanzierung und weitere Gläubiger;
• Rangfolge der Finanzierungen;
• Garantien, Patronate oder Bürgschaften;
• Mittelverwendungskontrolle;
• Verwertungserlöse bei Scheitern des Projekts.

Was bedeutet ein qualifiziertes Nachrangdarlehen?

Bei einem Nachrangdarlehen tritt der Anspruch des Anlegers gegenüber bestimmten anderen Gläubigern zurück. Ein qualifizierter Nachrang kann zusätzlich vorsehen, dass Zins und Rückzahlung bereits vor Eröffnung eines Insolvenzverfahrens nicht verlangt werden dürfen, wenn die Zahlung eine Krise oder Insolvenz auslösen oder vertiefen würde.

Dadurch kann eine vertraglich angegebene Fälligkeit erreicht sein, ohne dass der Anleger seinen Anspruch unmittelbar durchsetzen kann.

Zu prüfen sind insbesondere:

• genauer Wortlaut der Nachrangklausel;
• Transparenz und Verständlichkeit;
• erfasste Zins- und Rückzahlungsansprüche;
• Voraussetzungen der Durchsetzungssperre;
• Nachweis einer Krise oder Insolvenzgefahr;
• Informationspflichten des Darlehensnehmers;
• Rang im eröffneten Insolvenzverfahren;
• mögliche Unwirksamkeit einzelner Klauseln;
• Auswirkungen auf Verjährung und Kündigung.

Crowdinvesting und Schwarmfinanzierung

Beim Crowdinvesting wird Kapital von zahlreichen Anlegern über eine Internetplattform eingesammelt. Die Plattform stellt das Angebot dar und vermittelt den Vertrag. Darlehensnehmer oder Emittent ist regelmäßig eine davon zu unterscheidende Projektgesellschaft.

Für bestimmte Schwarmfinanzierungen sieht das Vermögensanlagengesetz Erleichterungen von der vollständigen Prospektpflicht vor. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Anlage risikolos oder wirtschaftlich geprüft ist.

Wir prüfen insbesondere:

• Rolle und Vergütung der Plattform;
• Identität und Bonität des Emittenten;
• Projekt- und Finanzierungsstand;
• Vermögensanlagen-Informationsblatt;
• Werbeaussagen auf der Plattform;
• Fortschrittsberichte und Anlegerinformationen;
• Risikohinweise;
• Interessenkonflikte;
• Investitionsgrenzen und Selbstauskunft;
• Widerrufs- und Kündigungsrechte;
• Haftung der Plattform oder weiterer Beteiligter;
• grenzüberschreitende Vertragsstrukturen.

Was sollte im Vermögensanlagen-Informationsblatt stehen?

Das Vermögensanlagen-Informationsblatt soll die wesentlichen Eigenschaften der Anlage in kompakter und verständlicher Form darstellen.

Bei Immobilienprojektfinanzierungen sind besonders wichtig:

• Art und Bezeichnung der Anlage;
• Identität von Anbieter und Emittent;
• Rolle der Plattform;
• konkretes Anlageobjekt;
• Realisierungsgrad des Projekts;
• vorhandene Genehmigungen und Verträge;
• Gesamtkosten und Finanzierungsbedarf;
• Laufzeit, Kündigung und Fälligkeit;
• Zins- und Rückzahlungsbedingungen;
• wesentliche Risiken;
• Verschuldungsgrad des Emittenten;
• Kosten und Provisionen;
• Zielgruppe der Anlage;
• Art und Umfang vorhandener Sicherheiten;
• Mittelverwendungskontrolle;
• mögliche Interessenkonflikte.

Werbung mit Immobilie, Zinsen und vermeintlicher Sicherheit

Anlegerentscheidungen beruhen häufig nicht allein auf dem Vertragstext. Projektseiten, Videos, Newsletter, Webinare, Vergleichsangaben und Fortschrittsmeldungen können ein bestimmtes Bild von Sicherheit und Projektstand vermitteln.

Rechtlich relevant können unter anderem sein:

• Darstellung als „besichert“ oder „grundbuchlich abgesichert“;
• behaupteter Projekt- oder Verkaufsstand;
• angegebene Eigenkapitalquote;
• behauptete Bankfinanzierung;
• Angaben zu Baugenehmigungen;
• Darstellung als kurze Zwischenfinanzierung;
• Vergleich mit Festgeld oder Immobilienbesitz;
• Angaben zu bisherigen Projekterfolgen;
• Risiko- und Totalverlusthinweise;
• Widersprüche zwischen Werbung und Vertragsunterlagen.

Welche Sicherheiten bestehen wirklich?

Begriffe wie „besichert“, „Sicherheitenpool“ oder „grundbuchliche Absicherung“ müssen konkret geprüft werden.

Entscheidend sind unter anderem:

• Art der Sicherheit;
• Sicherungsgeber;
• gesicherte Forderung;
• Rangstelle im Grundbuch;
• vorrangige Bankgrundschulden;
• Verkehrs- und Beleihungswert der Immobilie;
• Verwertungskosten;
• Treuhänder oder Sicherheitentreuhänder;
• Begünstigte der Sicherheit;
• Voraussetzungen der Verwertung;
• Fortbestand bei Insolvenz;
• Verteilung möglicher Verwertungserlöse.

Warum Immobilienprojekte scheitern können

Laufzeitverlängerung, Stundung und Zinsverzicht

Kann ein Projekt die Fälligkeit nicht einhalten, werden Anleger häufig um Zustimmung zu einer Laufzeitverlängerung oder Stundung gebeten.

Vor einer Zustimmung sollten geprüft werden:

• Ursache des Liquiditätsbedarfs;
• aktueller Projekt- und Baufortschritt;
• bestehende Bankfinanzierung;
• noch benötigtes Kapital;
• realistischer Verwertungszeitpunkt;
• zusätzliche Verzinsung;
• neue oder verbesserte Sicherheiten;
• Rangfolge neuer Finanzierungen;
• Informations- und Kontrollrechte;
• Verzichts- oder Anerkenntnisklauseln;
• Folgen einer Ablehnung;
• mögliche Insolvenzreife.

Kündigung und Rückzahlungsanspruch

Ob ein Nachrangdarlehen ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden kann, ergibt sich aus Vertrag und Gesetz.

Eine Kündigung führt nicht zwingend zu einer sofort durchsetzbaren Zahlung. Nachrang, Durchsetzungssperre, Vertragsfristen und wirtschaftliche Lage des Darlehensnehmers können entgegenstehen.

Vor einer Kündigung sollte außerdem geprüft werden, ob dadurch Zinsansprüche, Sicherheiten, Verjährung oder die Position in einer späteren Insolvenz beeinflusst werden.

Insolvenz des Projektentwicklers oder Emittenten

Wird ein Insolvenzverfahren eröffnet, müssen Forderung, Anspruchsgrund und Rang richtig eingeordnet werden.

Wir prüfen insbesondere:

• Eröffnung und zuständiges Insolvenzgericht;
• Anmeldefrist und Forderungsanmeldung;
• Hauptforderung und Zinsen;
• vertraglicher oder gesetzlicher Nachrang;
• Bestreiten der Forderung oder ihres Rangs;
• vorhandene Sicherheiten;
• Ansprüche gegen Bürgen oder Garantiegeber;
• mögliche Anfechtungsrisiken;
• Ansprüche gegen Geschäftsleitung;
• Ansprüche gegen Berater, Vermittler oder Plattform;
• Haftung wegen fehlerhafter Unterlagen oder Werbung;
• Erfolgsaussicht und wirtschaftliche Realisierbarkeit.

Gegen wen können Ansprüche bestehen?

Der unmittelbare Rückzahlungsanspruch richtet sich grundsätzlich gegen den Darlehensnehmer oder Emittenten. Bei einer Krise ist dieser jedoch häufig wirtschaftlich nicht mehr leistungsfähig.

Je nach Sachverhalt kommen zusätzlich in Betracht:

Wann kann eine Anlageberatung fehlerhaft sein?

Eine hochriskante und nachrangige Projektfinanzierung kann für einen Anleger ungeeignet sein, der Kapitalerhalt, jederzeitige Verfügbarkeit oder eine sichere Altersvorsorge anstrebte.

Mögliche Pflichtverletzungen betreffen:

• Darstellung als sichere Immobilienanlage;
• fehlende Aufklärung über den Nachrang;
• fehlende Erläuterung der Durchsetzungssperre;
• Verharmlosung des Totalverlustrisikos;
• unzutreffende Angaben zu Sicherheiten;
• unzutreffende Angaben zum Projektfortschritt;
• fehlende Aufklärung über die Projektgesellschaft;
• fehlende Darstellung von Fremdfinanzierung und Rangfolge;
• unzureichende Aufklärung über Laufzeit und Kündigung;
• Verschweigen von Provisionen oder Interessenkonflikten;
• fehlende Berücksichtigung des Gesamtvermögens;
• unzutreffender Vergleich mit Festgeld oder Immobilieneigentum.

Fehler im Informationsblatt oder in Projektunterlagen

Unrichtige oder irreführende Angaben in einem Vermögensanlagen-Informationsblatt, Verkaufsprospekt oder anderen Angebotsunterlagen können Ansprüche begründen. Die Voraussetzungen unterscheiden sich nach Dokument, Angebotsart, Erwerbszeitpunkt und Anspruchsgegner.

Eine spätere Insolvenz beweist allein noch nicht, dass frühere Angaben falsch waren. Entscheidend ist, welche Tatsachen im Zeitpunkt des Angebots bereits bekannt oder erkennbar waren.

Zu prüfen sind außerdem Kausalität, Schaden, Verjährung und die Frage, ob der Anleger seine Entscheidung auf die fehlerhafte Information gestützt hat.

Verjährung bei Immobilienanlagen und Nachrangdarlehen

Rückzahlungs-, Zins-, Beratungs-, Prospekt- und deliktische Ansprüche können unterschiedlichen Verjährungsregeln unterliegen.

Maßgeblich können Fälligkeit, Kündigung, Kenntnis von Pflichtverletzung und Anspruchsgegner, Angebotszeitraum, Insolvenzverfahren und frühere Verhandlungen sein.

Eine Laufzeitverlängerung, Stundung oder einfache außergerichtliche Zahlungsaufforderung hemmt die Verjährung nicht automatisch in jeder Konstellation.

Welche Unterlagen benötigen wir?

• Darlehensvertrag oder Zeichnungsschein;
• Allgemeine Geschäftsbedingungen;
• Vermögensanlagen-Informationsblatt;
• Verkaufsprospekt und Nachträge;
• Projektbeschreibung und Exposé;
• Werbung, Newsletter und Plattformseiten;
• Geeignetheitserklärung oder Beratungsprotokoll;
• Zahlungsnachweise;
• Zinsabrechnungen;
• Mitteilungen zum Projektfortschritt;
• Verlängerungs- oder Stundungsvereinbarungen;
• Angaben zu Sicherheiten;
• Garantie-, Bürgschafts- oder Treuhandunterlagen;
• Jahresabschlüsse und Finanzberichte;
• Insolvenzmitteilungen;
• Schriftverkehr mit Plattform und Projektgesellschaft;
• gerichtliche Schreiben und bekannte Fristen;
• Unterlagen Ihrer Rechtsschutzversicherung.

Unsere Leistungen bei Immobilienanlagen und Crowdinvesting

So prüfen wir Ihre Immobilienanlage

Häufige Fragen zu Crowdinvesting und Immobilienanlagen

Gehört mir durch das Investment ein Teil der Immobilie?

Regelmäßig nein. Anleger erwerben meist eine schuldrechtliche Forderung gegen eine Projektgesellschaft und kein Eigentum am Grundstück oder Gebäude.

Was bedeutet qualifizierter Nachrang?

Zins- und Rückzahlungsansprüche können gegenüber anderen Gläubigern zurücktreten. Zusätzlich kann die Durchsetzung bereits vor einer Insolvenz gesperrt sein, wenn eine Zahlung eine Krise auslösen oder vertiefen würde.

Kann eine Nachrangklausel unwirksam sein?

Das ist möglich, etwa bei intransparenten oder widersprüchlichen Vertragsbedingungen. Die Wirksamkeit hängt jedoch vom genauen Wortlaut und der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Bedeutet eine BaFin-Gestattung, dass das Projekt sicher ist?

Nein. Die BaFin prüft bei der Gestattung insbesondere die gesetzlich erforderlichen Angaben und Formalien. Sie bestätigt nicht die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts und garantiert keine Rückzahlung.

Muss ich einer Laufzeitverlängerung zustimmen?

Nicht automatisch. Vertrag, Mehrheitsregelungen und Verlängerungsangebot müssen geprüft werden. Eine Zustimmung kann Fälligkeit, Zinsen, Sicherheiten und Einwendungen verändern.

Kann ich das Darlehen kündigen, wenn Zinsen ausbleiben?

Das hängt von Vertrag, Fälligkeit, Verzug, Kündigungsrechten und Nachrangklausel ab. Eine Kündigung führt nicht in jedem Fall zu einem sofort durchsetzbaren Zahlungsanspruch.

Ist eine Grundschuld immer eine ausreichende Sicherheit?

Nein. Rangstelle, Höhe vorrangiger Belastungen, Immobilienwert, Verwertungskosten und Kreis der Begünstigten entscheiden über den tatsächlichen Wert der Sicherheit.

Was muss ich bei einer Insolvenz tun?

Forderung, Zinsen und Rang müssen innerhalb der maßgeblichen Fristen angemeldet werden. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob Ansprüche gegen Berater, Vermittler, Plattform oder Sicherungsgeber bestehen.

Kann die Plattform für den Verlust haften?

Nicht allein wegen des Ausfalls. Eine Haftung kann je nach eigener Rolle, konkreten Aussagen, Informationspflichten, Interessenkonflikten und Vertragsgestaltung zu prüfen sein.

Kann ich wegen Falschberatung Schadensersatz verlangen?

Das ist möglich, wenn die Anlage nicht zu Ihren Zielen passte oder wesentliche Risiken falsch oder unvollständig erläutert wurden. Pflichtverletzung, Kausalität, Schaden und Verjährung müssen nachgewiesen werden.

Vertritt SH Rechtsanwälte Anleger bundesweit?

Ja. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Essen und vertritt private und gewerbliche Anleger bundesweit. Besprechungen können persönlich, telefonisch oder per Videokonferenz erfolgen.

Übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kosten?

Das hängt von Tarif, Versicherungsbeginn, Anlageform und konkretem Streit ab. Zahlreiche Versicherungsbedingungen enthalten Ausschlüsse für Kapitalanlagen oder Finanzierungsmodelle.